Louer son bien est un bon placement : cela va permettre de faire rentrer des sous dans la caisse, et de participer par exemple au remboursement du crédit immobilier. Mais que se passe t’il si le locataire est un mauvais payeur ?
Loyers impayés : que dit la loi ?
Nombreux sont les propriétaires qui se font avoir, et quand on compte sur cet argent pour faire face aux traites de la banque, un impayé peut avoir des conséquences désastreuses, surtout qu’il faut du temps avant de pouvoir expulser ceux qui ne font pas face à leurs obligations.
La meilleur façon d’éviter cela, c’est donc de se prémunir en souscrivant une garantie des loyers impayés. Cela n’est pas gratuit, et les tarifs peuvent varier de beaucoup, donc prenez le temps de faire une étude de concurrence (s’inspirer du comparatif).
Le processus
Quand on rencontre des problèmes d’impayés de loyer avec un locataire mauvais payeur, c’est le début des ennuis, surtout si on n’a pas souscrit de garantie. Si vous êtes locataire et que vous ne pouvez pas payer vos dettes, tournez vous vers les aides financières pour payer son loyer.
Dans l’ordre, voici comment les choses se passent : tentative de conciliation, contentieux, procédure et expulsion. Si vous êtes propriétaire depuis peu, pas de panique : les mauvais payeurs ne représentent pas plus de 2% des locataires, mais ils existent.
Si cela vous arrive quand même (pas de bol), proposez un échelonnement de la dette avant d’envoyer les huissiers. Si aucun accord n’est possible, ne tardez pas à envoyer votre mise en demeure en AR, puis le commandement de payer par huissier, préalable à l’injonction de payer rendue par le tribunal (deuxième étape).
Mettre fin au bail
Cette procédure est un peu plus complexe, car seul un juge peut prononcer l’expulsion du locataire. Et il ne le fait pas toujours. S’il va dans votre sens, le mauvais payeur a 2 mois pour vider les lieux dès réception du commandement de quitter. Mais ce délai peut aller jusqu’à 1 an selon la situation, sans compter la très hivernale.
Bref, vous l’avez compris, il faut se protéger contre les risques en souscrivant une garantie (celle-ci couvre les loyers impayés mais aussi les dégradations et les frais d’expulsion, environ 3000 euros), d’autant plus qu’il ne vous sera pas possible de consulter le fichier des mauvais payeurs avant de louer, celui-ci n’ayant jamais vu le jour.
Les meilleures assurances contre les loyers impayés : que choisir
Il en existe toute une gamme : résidence secondaire, principale… N’hésitez pas à en contacter plusieurs afin d’obtenir un devis. Privilégiez celles qui proposent une protection juridique, même si elles sont plus chères. Par contre, vous ne serez assuré que si votre locataire gagne au moins 3 fois le montant du loyer car les risques d’impayés sont trop importants.
A suivre, les meilleurs contrats pour 2017 à notre avis : celui de SACAPP, de MGARD, de GLI, de GRL et d’April. Les tarifs tournent autour de 3%.
L’assurance GLI : qu’est-ce-que c’est ?
Pour résumer. L’assurance contre les loyers impayés est proposé par tous les acteurs du secteur (banques par exemple).
Etape 1 : votre locataire doit être solvable, et gagner et gagner au moins 3x ce qu’il vous verse. Un CDD a peu de chances de passer. Il faudra monter un dossier qui le prouve (bulletins de salaire).
Méfiance
Attention : si vous choisissez cette alternative, il ne sera pas possible de de mander une caution solidaire sauf si le locataire ne gagne pas son propre argent (étudiant).
Une fois assuré, en cas de manquement, vous pourrez prétendre à des indemnités pour impayés, dégradations supérieures au dépôt de garantie et frais de contentieux. A vous de faire courir les délais dès que possible et de vous assurer d’avoir signé un contrat de location en bonne et due forme.
la Garantie des Risques Locatifs (GRL) de l’État
Elle est entrée en action il y a plus d’un an, comme le prévoyait la loi Alur et couvre les mêmes frais éventuels que ceux cités précédemment.
Seuls les propriétaires privés qui louent moins de 2000 euros sont concernés après avoir signé un contrat GRL avec une compagnie d’assurance.
Les conditions pour accepter un locataire à ce titre sont moins restrictives, puisqu’il doit gagner « seulement » au moins 2 fois le loyer. De plus, interdiction au propriétaire de demander une caution, même pour un étudiant.
