Prévisions: le marché de l’immobilier (chute, stabilisation ou hausse des prix ?)

Si l’on observe la chute des prix de l’immobilier depuis 2 ans, les tendances montrent que la courbe est en train de s’inverser. Il semble que la politique conciliante de la BCE (Banque Centrale Européenne) envers les banques, permette à plus de ménages d’emprunter. Aujourd’hui les maisons et les appartements anciens sont moins chers, ce qui présente pour beaucoup l’occasion de devenir propriétaire.

Mais voici qu’en plus on observe une baisse du prix de la construction au sein des 3 plus grandes villes de France. Cependant le parc disponible reste inférieur à l’offre, c’est la raison pour laquelle on devrait voir une augmentation des prix. Alors, prêt à devenir propriétaire cette année ?

Chute des prix de l’immobilier cette année


Crise ou simple ajustement ?

Les prix de l’ancien ont globalement baissé. Si l’on observe le graphique depuis que la crise mondiale c’est installée en France, on s’aperçoit que cette évolution est normale. Toutes les tendances économiques prennent la forme d’une courbe, tantôt ascendante, tantôt descendante.

Dans un passé récent, le prix du m² ancien augmentait de 1,4 %, puis la valeur des logements a encore augmenté de 5 %. La hausse s’est légèrement calmée après, a seulement +1,6 %. Il semble que la crête ait été atteinte à ce moment là, et le prix du m² est donc reparti à la baisse. Si beaucoup ont crié à la crise immobilière, il semble plutôt qu’il ne s’agissait que d’un simple ajustement.

Le m² ancien diminue aussi en Île-de-France

En Île-de-France, les acheteurs vont devoir être réactifs pour réaliser les meilleures affaires. Si les prix ont baissé de 2 % en région parisienne, ils ont atteint 2,8 % de chute dans la grande couronne.

La petite couronne enregistre une baisse des prix de 2 %, et Paris voit ses logements anciens perdre 1,2 %. Oui mais attention, car à Paris le nombre de transactions immobilières a fortement augmenté en 1 an. 

Reprise or not reprise ?

La reprise du volume d’affaires se fait sentir dans la grande couronne. Seule la petite couronne parisienne continue à enregistrer une mauvaise santé, mais elle reste relative. Cependant dans sa globalité les notaires ont enregistré un nombre de ventes en augmentation  en Île-de-France.

Aujourd’hui le prix moyen d’un appartement ancien à Paris est de 5380 € par m. Le prix des maisons se stabilise d’un trimestre à l’autre, sauf dans certains endroits. Ainsi, le prix moyen d’une maison à Argenteuil a perdu 17,6 % sur un an, pour s’établir aux alentours des 255 500 €. Qui a parlé de bonnes affaires ?

Les prix de l’ancien diminuent en province

En province, le prix des logements anciens varient énormément d’une région à l’autre. Alors que l’on peut acheter un appartement ancien pour 1190 €/m² dans le Limousin (la région la moins chère de France), on est forcé de débourser 3060 € par m² en Provence Alpes Côte d’Azur.

Et si l’on observe de plus près l’évolution des prix du m² dans le Limousin, on voit que l’immobilier a perdu près de 10 % en 2 ans. Est-ce que les réductions fiscales peuvent changer les choses ?

La chute de l’immobilier commence à toucher les logements neufs

Jusqu’alors les prix des appartements neufs affichaient une santé insolente. Oui mais ils sont également entre 20 % et 30 % plus chers que ceux des appartements anciens.

Les promoteurs étaient donc bien obligés d’ajuster leurs prix à la baisse, c’est chose faite. Aujourd’hui le m² neuf moyen s’achète 3510 € en province. La différence de prix est énorme entre le studio (4550 €/m²) et le 5 pièces (3150 €/m²).

Quand est-il dans les grandes villes ?

Et pourtant aujourd’hui on observe un inversement de la courbe, et ce dans les 3 plus grandes villes de France. À Paris et Marseille, on enregistre un petit recul.

Aujourd’hui le prix d’un appartement neuf 3 de pièces dans la capitale, avoisine les 679 000 €. Lyon reste tout de même mieux loti. Et nous gardons le meilleur pour la fin : le prix d’un trois-pièces neuf a perdu près de 10% à Toulouse, au cours des 6 derniers mois.

Nos prévisions sur les prix de l’immobilier


taux d'intérêts immobilierS’il est clair que la pierre a perdu de sa valeur un peu partout en France au cours des 2 dernières années, on ne peut qu’anticiper un retour à la hausse. Les prix devraient augmenter pour une seule et simple raison : la demande reste supérieure à l’offre.

Au cours des 2 années précédentes le marché ne faisait que s’ajuster aux difficultés économiques. Entre-temps la Banque Centrale Européenne est passée par là, et a permis aux organismes de crédit d’accorder des financements à plus de ménages. Aujourd’hui le consommateur n’a plus confiance aux banques. Quitte à devoir se restreindre pour épargner, il préfère se tourner vers la pierre.

Les prix vont augmenter parce que l’on ne construit pas assez

Aujourd’hui seuls 57 % des familles Français sont propriétaires de leur résidence principale. À titre de comparaison, la moyenne se monte à 67 % dans toute l’Union Européenne.

On attendait 500 000 logements neufs supplémentaires par an, alors que l’an dernier on a construit 20 % de moins que l’année précédente. Selon les estimations de l’INSEE, la France a besoin de 400 000 logements supplémentaires.

Pourtant l’attribution de nouveaux permis de construire a baissé de près de 25 %. Même avec les meilleurs efforts du monde, l’offre ne pourra jamais rejoindre la demande avant les 5 prochaines années, dans le meilleur des cas.

Les taux d’intérêt sont historiquement bas

La BCE avait déjà montré sa solidarité avec le secteur bancaire, en abaissant constamment son taux de refinancement.

Pour rappel, le taux de refinancement est le taux auquel les banques européennes peuvent emprunter à la BCE, afin d’accorder des prêts aux particuliers et aux professionnels. 

Vers les abîmes ?

Depuis les précédentes annonces de baisse du taux directeur, force est de constater que les banques jouent le jeu en proposant des taux de prêt immobilier sans cesse plus bas au public. Avec une telle manne, il est impensable que le public ne puisse pas en profiter. Et effectivement l’effet domino se déclenche.

L’observatoire formé par le CSA et l’organisme de caution Crédit Logement a enregistré une moyenne des taux exceptionnellement basse sur toute la France. Et encore il ne s’agit que d’une moyenne, certains courtiers se vantent de pouvoir obtenir encore mieux sur une durée comprise entre 10 et 12 ans. Du jamais vu.

La pierre rassure les ménages

acheter de la pierreAu vu de ce que rapporte un livret A aujourd’hui, au vu de la fiscalité sans cesse alourdie sur les placements bancaires, au vu des chiffres du chômage qui ne cesse de grimper, les ménages choisissent la sécurité.

Ils savent que le placement immobilier se fait sur le long terme, et préfèrent investir dans la pierre pour placer leurs économies. Car si on observe une chute de l’immobilier depuis 2 années, les tendances montrent que les prix augmentent sur le long terme.

Acheter pour louer

Rien qu’à Paris où pourtant la rentabilité locative n’est pas la meilleure, le prix des appartements anciens a globalement gagné 34,8 % sur 5 ans. Le quartier des Halles est le moins bien loti, avec plus 18,2 % sur 5 ans, mais -8 % sur 1 an. S’il y a bien un endroit où les prix devraient augmenter, c’est bien aux Halles.

Ces données sont facilement consultables sur le site des notaires, et sont tout ce qu’il y a de plus officielles. Les ménages y ont accès et peuvent aisément comparer ce que peut donner le fruit de leurs efforts financiers, par rapport à ce que peut leur offrir leur banque.

Krach immobilier ? Bien au contraire !

À défaut d’un krach immobilier, on pourrait fort bien revoir les prix repartir à la hausse. La demande est toujours plus forte que l’offre, ce qui est donc le premier élément essentiel à un rebond du marché.

Les investisseurs privés vont plutôt se tourner vers la pierre pour s’assurer un complément de retraite, préférant fuir les placements bancaires et leur fiscalité. Et si de plus la reprise économique est enfin bout du tunnel, le premier réflexe des ménages se sortant de la crise sera de se devenir propriétaire.