Acheter une studette ou une petite chambre de bonne à Paris (9 à 14 m²) : est-ce toujours rentable d’investir pour louer?

Acheter pour louer : est-ce rentable ? On peut se poser la question en regardant les prix de l’immobilier dans la capitale. Acheter une studette à Paris coûte une véritable fortune comparé au nombre de mètres carrés, et même si on va récupérer un loyer élevé, les nouvelles lois récemment appliquées concernant la réglementation du prix des loyers des petites surfaces ne vont pas dans le sens d’un investissement réussi. Pas de panique cependant. La ville lumière a encore des atouts dans son jeu.

Studette, chambre de bonne : définition


Qu’est ce qu’une studette ? Appelée aussi chambre de bonne (mais c’est beaucoup moins chic), c’est une petite surface avec un confort relatif située le plus souvent sous les toits (on y logeait autrefois les employés de maison). Heureusement, les toilettes sur les paliers ont tendance à disparaitre.

Elles sont maintenant devenues un refuge pour étudiants ou pour employés ayant de faibles revenus (pour pouvoir louer un 2 pièces à Paris, il faut être cadre sup !).  Seules les studettes de plus de 9 m2 (pièce principale) peuvent être louées. Des dérogations sont toutefois possibles pour des locations saisonnières.

Que dit la loi sur les petites surfaces à Paris ?

Le marché est tellement tendu dans la capitale que pour éviter l’exploitation des plus pauvres, la ville traque les loyers abusifs. Ainsi, les propriétaires qui se risquent à louer plus de 40 euros du mètre alors que l’appartement fait 14 m2 ou moins s’exposent à payer une taxe allant de 10 à 40 % non déductible de ses revenus. Cette loi qui est en vigueur depuis 4 ans déjà a l’avantage de protéger les locataires mais le revers de sa médaille reste la location non déclarée.

Concernant la surface, une hauteur sous plafond minimale est aussi à respecter : 2,20m. C’est la loi Alur. En cas de non respect, le propriétaire s’expose à des sanctions. D’abord de la part de son locataire, qui peut mettre les voiles sont crier garde, demander des dommages et intérêts et à être relogé décemment.

La rentabilité d’une chambre de bonne


Le prix d’une studette à Paris peut décourager les investisseurs. Toutefois, les revenus qu’il est possible d’en tirer sont sans commune mesure avec le reste de la France. Une petite chambre de bonne à vendre, c’est sûrement une bonne affaire en perspective, avec ou sans travaux, à condition de limiter les vacances. Tout dépendra du taux du crédit.

Les précautions à prendre

C’est dans l’ancien que la location rapporte le plus (1 à 2% par rapport au neuf, beaucoup plus cher à l’achat). Pour une petite surface, il faut compter un joli 6% annuel de retour sur investissement. Idéalement, achetez près d’une station de métro, après avoir bien vérifier la superficie pour ne pas vous trouver hors la loi.

Il y aura sans doute des travaux à faire. Il faudra les évaluer au plus près, et s’assurer auprès du syndic qu’il n’y en a pas d’énormes à venir, du style ravalement de façade. Le deal n’aura plus rien à voir. Un conseil : louez en meublé, une partie des loyers sera non imposable, qui vous choisissiez le régime du bénéfice réel ou du micro bic.

Investir pour louer une chambre : est-ce rentable ?

Oui, si la ville de Paris limite enfin les taxes, et qu’elle cesse d’en ajouter à chaque nouveau mandat. Mais plus que la rentabilité, c’est une façon de se constituer un patrimoine qui prendra de la valeur dans le temps. A choisir entre ça et mettre ses sous sur un livret A, il n’y a pas photo. Ce qui est bien avec les petites surfaces, c’est qu’il est plus facile d’emprunter car les sommes sont moins importantes, même à Paris.

acheter pour louer

Avec le loyer, on peut espérer rembourser son emprunt et payer les impôts fonciers. Autre bon plan : la location saisonnière, qui demande du travail mais qui rapporte plus. Pour les tout petits budgets pour qui acheter une chambre de bonne est encore trop cher, pensez aux places de stationnement, toujours très prisées.

Acheter un parking est-il plus rentable qu’une studette ?

C’est déjà moins contraignant, et c’est déjà beaucoup. Rédaction du bail libre et facilité d’éviction si on tombe sur un mauvais payeur (2 ans pour un logement) : expulsion immédiate sans préavis. Peu de charges locatives, et pas de taxe d’habitation si il n’y a pas le logement qui va avec.

Privilégiez les emplacements en zone tendue, même si les prix sont élevés, la demande y est constante. Il n’est pas rare dans la capitale de pouvoir louer sa place 300 euros (le prix d’un studio à Rennes…).


Vous avez pris la décision d’investir dans une petite surface ? Reste à savoir où acheter à Paris en 2017.