Trouver un locataire rapidement: fiable, sérieux, solvable (pour propriétaires)…

Propriétaire cherche locataire… Avec la pénurie de logements disponibles, on pourrait trouver cela exagéré, mais la recherche d’un nouveau locataire peut s’avérer pénible, surtout si on est un peu exigeant sur les conditions d’entrée. Car quelqu’un de sérieux, qui paie son loyer en temps et en heure, à la solvabilité irréprochable (qui gagne au moins 3 fois le loyer) ça ne court pas les rues. De plus, à chaque nouvel occupant, il y a des frais d’agence immobilière à payer. Et si on ne veut pas d’agence pour s’occuper de la recherche, il faudra la faire soi même.

Nos conseils pour trouver un bon locataire


L’achat d’une chambre de bonne à Paris est un bon investissement, sûrement le plus rentable des biens immobiliers de la capitale. Un investisseur avisé fera un emprunt et comptera le rembourser avec les loyers, surtout aux taux actuels. Sauf que dans les petites surfaces, les locataires changent souvent, et que rester 1 mois vide, coûte très cher. Il faut donc trouver des locataires sérieux et qui restent le plus longtemps possible dans l’appartement.

Prendre les renseignements qu’il faut

Quels documents peut-on demander au locataire ? La première chose à faire, c’est de bien savoir à qui on loue. Il faut donc des documents pour attester ses dires : les 3 derniers bulletins de salaires, le dernier avis d’imposition, un RIB et la même chose pour la caution.

Attention : vous ne pouvez pas tout demander non plus. D’après la loi, il n’est pas possible d’exiger une photo, les relevés de compte ou un extrait de casier judiciaire. En cas de doute, pourquoi ne pas téléphoner à l’employeur notifié pour être certain qu’il ne s’agit pas de contrefaçons ? Car les faux dossiers sont de plus en plus nombreux à circuler, et les propriétaires qui n’ont pas l’habitude de ce genre de pratiques se font facilement abusés.

Pour limiter les risques d’arnaque

Il est bon de demander à consulter les originaux, en plus des photocopies. Car une fois que le locataire est dans les murs, difficile de le déloger s’il ne règle pas son loyer, d’où l’importance de bien le choisir.

Les documents demandés en main, le propriétaire doit vérifier que les informations paraissent en adéquation : ainsi, les montants indiqués sur la fiche de paye devront se retrouver sur la déclaration d’impôts. A la moindre incohérence, il faut réagir pour éviter de se faire avoir.

Quel est le meilleur profil ?


Cela ne surprendra personne, mais un candidat qui est en CDI depuis plus de 2 ans dans la même boîte représente les meilleurs garanties pour un propriétaire, même si en la matière il y a toujours des exceptions qui confirment la règle, le tout étant de ne pas tomber dessus. Encore mieux que le contrat à durée indéterminée : le fonctionnaire.

Car lui, pour qu’il perde son poste et qu’il se retrouve au chômage, il faudrait vraiment qu’il ait provoqué une catastrophe internationale dans son service.

Au niveau de l’âge

Si les personnes entre 30 et 50 ans ont le plus de chances de ne pas perdre leur emploi (ou d’en retrouver un plus rapidement), les étudiants sont aussi à privilégier, à condition que les parents se portent caution. Généralement, ce sont eux qui règle le loyer de leur chère progéniture, par virement à la même date. En plus, les jeunes ont souvent le droit aux APL, et vous pouvez les toucher directement. Il y aura donc une partie du loyer assurée.

Et le plus mauvais ?

Celui qu’il faut éviter, c’est le mauvais payeur. Sauf qu’il est difficile de le savoir avant. Quant aux personnes âgées de + de 70 ans, les mettre à la rue pour non paiement est quasi-impossible, et on comprend facilement pourquoi. Même chose pour les mamans qui élèvent seules leurs enfants, ou pour les femmes enceintes. Cela ne veut pas dire qu’ils ne faut pas louer aux plus faibles, mais bien qu’il faut le faire en connaissance de cause.

Car de toute façon, le locataire idéal est une denrée rare, et qu’il soit cadre-sup ou chômeur, dans l’absolu, rien ne garantie un paiement en temps et en heure. Car personne n’est à l’abri d’un accident de vie entraînant des difficultés financières sérieuses.

Que faire en cas d’impayés ?


Le mieux est de les anticiper. Il existe par exemple la possibilité pour un propriétaire de prendre une assurance qui prendra le relai en cas de défaut de paiement du locataire. Mais cette assurance a un coût. Il faut faire jouer la concurrence, on en trouve qui facture 2% du loyer, d’autres 4%. La durée de la couverture peut aussi varier, certaines assurances ne prenant pas en charge plus d’un trimestre d’impayés.

impayés

La gestion locative, elle, permet de ne pas trop se prendre la tête pour encaisser les loyers si le locataire tarde à régler. Dans ce cas là, c’est l’agence qui s’occupe de tout, elle est payer pour ça. Même chose pour sélectionner les dossiers.

L’agent immobilier à l’habitude d’auditionner les candidats, donc en principe, il ne devrait pas se tromper. Là encore, la gestion locative représente un coût non négligeable : environ 7% du loyer, un peu plus ou un peu moins selon les agences.

Comment trouver un locataire rapidement ?


Quand le locataire nous lâche, c’est la panique, surtout s’il y a un emprunt à rembourser derrière. Il ne faut donc pas tarder à lui trouver un remplaçant. Mais à certaines périodes, comme en fin d’année ou juste avant les grandes vacances (encore pire pendant) c’est assez compliqué.

Si on s’en occupe seul, il y a 2 moyens : le bouche à oreilles et les petites annonces. Celles-ci fonctionnent très bien, d’autant plus qu’il est possible d’en passer gratuitement sur des sites Internet comme le Bon Coin quand on n’est pas un professionnel. Il faut veiller à bien la rédiger et à y mettre des photos récentes qui reflètent la réalité du moment pour la rendre attractive.

Il faut indiquer la surface (la vrai), et les équipements s’il s’agit d’un meublé. Tout ce qui donne de la valeur au logement doit être mis en avant. Parfois, un petit coup de fraicheur permet d’augmenter cette valeur pour un investissement léger.

Parfois, il est bon de payer un peu pour la mettre en avant et la rendre plus visible parmi la multitude. Si vous êtes resté en bons termes avec la personne qui quitte votre logement, peut-être a-t-il un ami intéressé.

La solvabilité du locataire


C’est le nerf de la guerre. Mais attention de ne pas la confondre avec les revenus. Quelqu’un peut très bien gagner beaucoup d’argent, mais avoir des dettes et de gros emprunts à rembourser. Méfiance donc avec les idées reçues sur la situation professionnelle, mais aussi sur l’âge des locataires.

Ce qu’il faut privilégiez, c’est quelqu’un qui gagne suffisamment pour faire face aux échéances du loyer. Au moment de fixer les rendez-vous de visites, demandez bien à tous les candidats d’apporter avec eux leur dossier. Ne donnez pas votre réponse immédiatement. Prenez le temps d’étudier les documents à tête reposée et de demander des infos complémentaires si besoin.

Posez vos questions avec tact

Ce n’est pas parce que vous êtes le propriétaire et qu’il s’agit de votre logement que vous avez tous les droits et que vous pouvez manquez de respect à quiconque. Au moindre doute quant à la solvabilité sur la durée, il faut conditionner la location à l’apport d’un garant qui sera la caution. En effet, le loyer de garantie demandé ne suffira pas à couvrir les frais en cas d’impayés, résoudre ce genre de problèmes prend plusieurs mois.

Bon à savoir : à priori, un candidat qui ne change pas d’emploi tous les 6 mois est un bon profil, cette stabilité permettant de voir à moyen terme. Quelqu’un qui déménage souvent, c’est un risque, sauf si votre but est de louer pour de courtes durées.

Louer sans frais d’agence : il y a des alternatives


Dans ce monde impitoyable, c’est quand même courageux de se passer d’agence pour trouver le locataire idéal. Par contre, ce sont de belles économies à faire pour le locataire, qui du coup privilégiera peut-être ce genre d’annonces.

Mais certaines start-up ont bien compris qu’il peut y avoir un juste milieu entre les deux formules en mettant en rapport propriétaires et locataires contre une petite somme d’argent. Tout le monde y trouve son compte, en particulier grâce au temps gagné : trouver un logement par ses propres moyens est également terriblement chronophage.

louer sans frais d'agence

Prenons l’exemple de locatme par exemple. Comment ça fonctionne ? Un peu à l’envers de ce qu’on trouve ailleurs. Ce sont les locataires qui déposent leur annonce de recherche. Aux propriétaires de les contacter si le profil leur plait. Mais le site va un peu plus loin, en pré-selectionnant en amont les annonces, et en tenant compte des critères de sélection des propriétaires.

Pour ces derniers, c’est l’assurance de ne pas recevoir des centaines de coup de fil suite au dépôt de leur annonce dans les journaux ou ailleurs, surtout à Paris. Ensuite, il devient possible de faire visiter qu’aux candidats retenus, les dossiers ayant déjà été étudiés. Des services supplémentaires payants permettent d’optimiser encore plus cette formule. Le petit plus de locat’me : le contrôle du dossier, pour éviter sa falsification.

Louer son commerce

En période de crise, les locaux commerciaux ne sont pas tous loger à la même enseigne. Et si vous n’avez pas un local avec un emplacement premium en centre-ville, vous risquez de le garder sur les bras un bon moment avant de trouver le commerçant adéquat.

Bien sur, on peut mettre son annonce en agence (ce sont des professionnels), mais aussi faire des recherches de son côté, comme par exemple déposer son offre à la chambre des métiers. Ensuite, vous pouvez prendre votre téléphone, et contacter les franchises, qui sont toujours à la recherche de nouveaux locaux pour leurs franchisés ou leurs gérants mandataires (les magasins Nicolas par exemple).

Bon à savoir : si le local est vide au moment de la location, le propriétaire peut décider de facturer au nouveau locataire un pas de porte, appelé aussi « droit au bail ». Si son montant est libre, c’est avant tout une histoire d’offre et de demande.

Au Canada, il est possible d’obtenir des informations confidentielles sur le locataire potentiel

Terminons par aller voir ce qu’il se passe chez nos voisins. Au Canada par exemple, les candidats à la location sont beaucoup plus passés au crible que chez nous, il s’agit d’un véritable entretien d’embauche.

Les propriétaires du Québec peuvent ainsi avoir accès à des documents très privés pour se protéger des éventuels impayés futur. Parmi eux : crédits en cours, antécédents judiciaires, les évaluations des employeurs. L’association des propriétaires du Québec a ainsi mise en place un service d’évaluation qui permet de presque tout savoir sur son locataire.

La notion de discrimination et de respect de la vie privée n’est don pas la même partout dans le monde…

Il n’y a rien de plus triste qu’un logement vide, et personne n’y gagne à voir ces 4 murs vides. Le propriétaire perd de l’argent, et le locataire un toit pour passer une partie de sa vie. Ce sont dans les villes étudiantes où les appartements se louent le plus rapidement (surtout les petites surfaces). En campagne, c’est un peu plus compliqué.