Les frais de notaire: ancien, neuf, terrain…

Les frais de notaire pour un achat immobilier sont pour l’instant stables par rapport à l’année dernière, qui à vu les conseils généraux appliquer des droits de mutation plus importants. Cependant la rémunération de l’étude notariale reste la même, et représente par ailleurs le plus petit pourcentage du coût total supporté par l’acheteur. Si vous allez acheter cette année, à suivre pour vous aider à y voir plus clair : le calcul des frais de notaire.

Les notaires en première ligne


Il faut d’abord avoir à l’esprit que leur rémunération comprend avant tout les taxes à payer à l’état. Selon la note de conjoncture des notaires de France, la totalité des frais d’achat d’un bien immobilier ancien peuvent se monter à un pourcentage conséquent de son prix de vente.

Mais les affaires marches quand même pour les études notariales en France : rappelons qu’ils ont réalisé plus de vente grâce à la loi Pinel. Dans ce contexte, une simple simulation montre que les frais sont moins élevés de le neuf que sur l’ancien.

Simulation de frais de notaire sur 200 000 €


Pour la simplicité de l’exemple, les simulations ci-dessous partent sur le principe que le bien immobilier se trouve dans le Val-d’Oise (95). On suppose que la négociation n’a pas été menée par le notaire, et que l’achat est effectué au comptant, sans prêt immobilier.

On ne tient pas non plus compte du bien mobilier meublant (cuisine équipée, placards intégrés, bibliothèque…).

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Dans le neuf

Un appartement neuf acheté 200 000 € en état de futur achèvement, donne lieu à des frais de notaire d’un montant de 2,65% du prix d’achat.

Ce faible pourcentage s’explique par le petit taux des droits de mutation, qui ne représentent que 0,71% du prix. Ce montant comprend également la rémunération de l’étude notariale, les taxes et les débours.

Dans l’ancien

Un bien immobilier ancien, maison ou appartement, donne lieu à des frais de 15 270 € dans les mêmes conditions. La part du Trésor Public se monte à 5,81% du prix d’achat, soit 11620  , tandis que l’étude notariale récolte 2033 € d’émoluments (proportionnels).

Dans l’absolu, le notaire est rémunéré de la même manière, qu’il s’agisse de neuf ou d’ancien. A ces sommes là, il faut ajouter la contribution de sécurité immobilière (200 €), les états hypothécaires (50 €) et les émoluments de formalités (800 €) + une TVA de 20%, soit 566 €.

Sur un terrain à bâtir

L’achat d’un terrain à bâtir, de particulier à particulier, coûtera la même somme que dans le cadre d’immobilier ancien.

Lors de vente de terrains à bâtir de professionnel à professionnel, le vendeur reverse le montant de la TVA au trésor public, et l’acheteur le déduit de sa propre TVA.

Lors d’une vente de professionnel à particulier, le vendeur déduit toujours le coût de la TVA, mais l’acheteur ne peut pas le récupérer.

De quoi sont composés les frais de notaire ?


Le public croit souvent que les frais de notaire sont constitués en majeur partie par la rémunération de l’étude notariale. Il n’en est rien, car comme le montrent les simulations ci-dessus, dans le cadre de l’ancien il récolte le pourcentage le plus faible.

Les émoluments du notaire sont décidés par décret, les études ne peuvent donc pas appliquer leurs propres tarifs.

Rappelons que ce principe s’adresse uniquement lors de transactions immobilières. Sur la rémunération perçue par le notaire, ce dernier doit également payer de la TVA, et déclarer ses revenus en tant que profession libérale ou que société.

Il convient de distinguer 2 types de frais:

  1. les dépenses administratives relatives à l’établissement de l’acte de transactions immobilières.
  2. les frais de négociation. Si l’acheteur est obligé d’entériner l’acte devant notaire, il ne fait pas forcément appel à ce dernier pour négocier le prix de vente.

calcul des frais de notaire

Comment calculer les frais de notaire pour une négociation

Lorsqu’il le fait, le notaire est libre d’appliquer son propre barème. Ces frais de négociation peuvent ainsi se monter à 3 % TTC, pour tout bien immobilier dont le prix est supérieur à 45 735 €. Par exemple, sur l’achat d’un logement neuf ou ancien, appartements ou maisons, d’une valeur de 150 000 €, les frais de négociation du notaire seront de 5872 €.

Les émoluments d’une étude notariale se réfèrent à un tableau progressif en fonction du prix de la transaction. Ces émoluments sont révisables annuellement, et suivent généralement l’inflation.

À titre d’exemple, la rémunération de l’étude sur une vente immobilière de 176 000 €, neuf ou ancien, appartement ou maison, se monte à 2236 € TTC. La part qui revient au notaire (hors taxes) est donc de 1863 € HT.

Taxes locales et gouvernementales

taxes notairesLes droits de mutation représentent la partie la plus lourde lors d’un achat immobilier. Il y a présence de droits de mutation dès lors qu’un logement passe d’un propriétaire à un autre.

Le pourcentage qui revient au trésor public est fixé à 5,81 %, mais est aujourd’hui sujet à une augmentation librement appliquée par les conseils généraux. Les droits de mutations sont donc différents d’un département à un autre.

Dans la pratique

Les droits de mutation sont reversés directement au département. Le budget des finances a prévu une baisse des subventions versées par l’État aux conseils généraux.

Afin de compenser ce manque à gagner, un texte de loi permet au département d’appliquer une petite augmentation.

Les autres taxes

En supplément vient s’ajouter une taxe communale et une taxe nationale.

En tout et pour tout, les transactions immobilières au sein des départements ayant appliqué lors droits d’augmentation exceptionnelle, donnent lieu à des droits de mutation de 5,81 % du prix du bien immobilier.

Calcul des frais d’achat immobilier, selon les notaires de France

Les notaires de France mettent souvent en garde contre le coût d’une transaction immobilière, pour l’acheteur. Tous les trimestres, ils éditent une note de conjoncture immobilière, informant le public sur les variations du prix des maisons et des appartements anciens.

Ils en profitent également pour faire le bilan de tous les frais d’achat immobilier, supportés par l’acheteur. Et l’on constate que ces frais varient peu, même si ils ont augmenté, due à l’application du nouveau pourcentage de droits de mutation, autorisé par l’État.

Aujourd’hui sur un bien immobilier ancien, appartement ou maison, acheté 300000 €, l’acquéreur va dépenser 22156 €, hors frais de négociations. En tout et pour tout, il devra débourser 322156 €.

Attention à l’addition

La part la plus lourde du budget est fiscale, avec 17430 € qui reviennent au trésor public.  Les émoluments de l’étude sont proportionnels au prix d’achat, soit ici 2847 €. S’ensuivent les frais d’agence, qui varient entre 5 et 18% du total.

À ce stade on se rend compte que confier la négociation d’un bien immobilier à un notaire coûte moins cher.

Enfin, dans cette simulation les notaires n’oublient pas de prendre en compte les frais du financement. Ces derniers sont très bas actuellement. Profitez-en pour devenir propriétaires !