Acheter un immeuble de rapport: le guide pour vous aider à bien investir

Un immeuble de rapport est un ensemble de logements appartenant à la même personne. Cette personne peut être physique ou morale, par exemple sous l’aspect d’une SCI (Société Civile Immobilière). Contrairement à ce que l’on croit, il n’est pas besoin d’être milliardaire, on trouve des buildings existants à partir de 2 appartements. Pour le prix d’une maison, il est possible d’acheter un ensemble de plusieurs logements dans certaines régions de France. Et pourquoi le faire ? Mais parce que le rendement est supérieur à l’investissement locatif classique sur une seule unité.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?


Moins cher du mètre carré

Il y a plusieurs raisons qui permettent à l’acheteur d’obtenir le mètre carré moins cher dans un bien de ce type, que dans un appartement isolé.

Tout d’abord si le bâtiment a été construit par le vendeur, ce dernier est en mesure de le céder « en gros » moins cher qu’à « l’unité », car il conserve une importante marge bénéficiaire. Ensuite quand bien même l’investissement immobilier est une priorité pour les ménages français, peu d’entre disposent de suffisamment de moyens pour s’offrir un bien de ce type.

Lorsqu’un appartement est en vente

2 types d’acheteurs vont venir le visiter : ceux qui recherchent une résidence principale, et ceux qui veulent acheter pour louer. Plus il y a de visiteurs, plus le vendeur est en position de force et moins il n’accorde de remise. Dans le cadre d’un immeuble de rapport, seuls les investisseurs se déplacent, ce qui restreint le marché. La configuration change du tout au tout, l’acheteur devient en position de négocier.

Moins de frais de notaire

Toute transaction immobilière doit être effectuée devant notaire. D’une part cela permet aux 2 parties d’obtenir la transparence, et d’autre part le passage devant l’officier permet à l’État de prélever des taxes. Ces taxes sont appelées droits de mutation, et sont composées d’un pourcentage appliqué sur le prix de vente. Cependant ce pourcentage est dégressif avec l’augmentation de la surface acquise, au cours de la même transaction.

En clair, les droits de mutation sont moins élevés sur l’achat d’une seule surface de 200 m², que sur celui de 4 surfaces de 50 m². Lorsque l’on sait que l’ensemble des frais de notaire relatif à l’immobilier ancien peut atteindre entre 8 % et 10 % du prix de vente, l’économie réalisée sur un investissement d’envergure moyenne est déjà intéressante.

Plus de rendement global

Le rendement d’un investissement locatif est déterminé par le rapport entre les loyers perçus et le coût de l’opération. Le coût de l’opération est lui-même composé du prix d’achat du bien immobilier, additionné aux émoluments du notaire et aux taxes sur les droits de mutation.

Or si le prix d’un immeuble de rapport est plus intéressant que celui de chaque appartement séparé, et si en plus l’acheteur paie moins de frais, il obtient donc un coût d’opération moins élevé, pour les mêmes loyers.

acheter un immeuble

Conclusion : le rendement est plus élevé. Alors que dans la location classique d’un studio ou d’un deux-pièces non meublé, le retour sur investissement se situe de 3, 5 % à 4, 5 % avant impôt, il n’est pas rare d’obtenir 7 % avec un immeuble de rapport. N’oublions pas non plus qu’il est toujours possible de négocier une cotisation d’assurance habitation au rabais, lorsque l’on apporte un certain volume d’affaires.

Ainsi plutôt que d’assurer chaque logement, l’investisseur demandera un contrat sur mesure pour la totalité, ce qui lui permettra d’économiser facilement 25 %, par rapport aux cotisations sur un logement isolé.

Acheter ou construire ?


Se payer un immeuble locatif

La solution la plus rapide et la moins stressante pour investir dans ce type de bien, est d’opter pour un bâtiment achevé. À ce stade il est important de rappeler la différence entre le neuf et l’ancien. Est considéré comme neuf, tout bâtiment achevé il y a moins de 5 ans et n’ayant encore jamais eu de propriétaire.

Il existe donc aujourd’hui en France des buildings achevés, dont aucun des logements n’a encore été vendu. Ces édifices bénéficient d’une garantie dommage ouvrage de 10 ans, ce qui est une protection intéressante pour l’investisseur.

Car le principal inconvénient de la pierre ancienne, elle qu’elle peut nécessiter de l’entretien. D’autant plus que le Code de l’habitation veille sur la bonne tenue des lieux. De nombreux investisseurs imprudents se sont précipités sur ce qu’ils croyaient être une bonne affaire, pour se retrouver par la suite avec de lourdes dépenses à effectuer en travaux de réhabilitation.

Si son avantage existant et que l’on peut consulter l’historique des mises en location, l’inconvénient peut-être le coût de travaux cachés. Il est donc vivement recommandé de dépenser un peu plus en s’adjoignant les services d’un diagnostiqueur immobilier professionnel, afin d’éviter les mauvaises surprises.

Cette précaution est d’autant plus recommandée que le projet porte sur l’achat avec travaux de rénovation. Aujourd’hui il est possible d’obtenir d’importants prêts à taux zéro ainsi que des crédits d’impôt afin d’effectuer des travaux de rénovation, ce qui ne fait qu’augmenter le rendement.

Construire petit

Au même titre que l’on peut investir dans l’immobilier en faisant construire à travers un programme de VEFA (Vente en État de Futur Achèvement), il est possible d’acheter sur plan. Toutefois il n’existe quasiment pas de programmes sur des immeubles de rapport.

L’investisseur doit donc seul effectuer la démarche auprès d’un architecte, qu’il pourra par ailleurs charger de surveiller la construction. Le contrat s’appelle « maîtrise d’œuvre », et consiste à tout remettre entre les mains d’une seule et même personne, titulaire d’une assurance responsabilité civile professionnelle, qui coordonnera le chantier. Un contrat précise les phases de paiement en fonction des phases d’achèvement, et détaille le cahier des charges du prestataire.

immeuble de rapport

Cette solution peut revenir moins cher que l’achat, et présente l’avantage d’obtenir un édifice aux nouvelles normes d’isolation RTT (Réglementation Thermique). Les logements ainsi construits consommeront aux alentours de 50 kWhep/m², ce qui représente 3 fois moins qu’un appartement ancien mal isolé.

L’investisseur retenant cette solution a intérêt à faire rédiger le contrat par un conseiller juridique spécialisé en bâtiment.