Acheter un Appart’ Pour Louer: Est-ce Rentable?

Acheter un bien immobilier pour le louer a toujours été plus rentable que de placer son argent sur un livret bancaire. Le retour sur investissement va de 3 % à plus de 5 %, selon le prix d’achat du logement, et surtout selon le montant du loyer perçu.

La rentabilité d’un studio est meilleure que celle d’un grand appartement, ce qui permet de réaliser un petit investissement rentable, surtout si l’on choisit la chambre de bonne. Les revenus locatifs sont imposés, mais de nombreuses solutions existent pour minimiser l’impact fiscal, voire réduire ses impôts et augmenter encore plus la rentabilité de l’opération immobilière.

Acheter un bien immobilier pour le louer : les loyers


Rendement locatif de 3 % à plus

Le rendement locatif sur un appartement se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du bien immobilier. Par exemple, la rentabilité d’un studio acheté 100 000 € et loué 3600 € par an (300 €/mois) est de 3,6 % (3600 €/100 000 € x 100 = 3,6 %).

Dès lors que le studio est loué 400 € par mois, soit 4800 € à l’année, le rendement locatif monte à 4,8 %. Cependant il n’est pas évident que l’investisseur puisse trouver preneur à ce prix, tout dépend de la moyenne de ce qui se pratique aux alentours, et surtout de la disponibilité.

Le site de l’Observatoire Clameur recense les loyers moyens observés dans plusieurs grandes villes de France, et constitue ainsi une bonne référence pour l’investisseur. Toutefois, cet indicateur ne renseigne pas par quartier, mais sur une grande agglomération.

Les petites surfaces se louent mieux que les grandes

Investir dans un studio ou un deux-pièces est plus intéressant que dans une surface familiale de 2 ou 3 chambres. Car les occupants des petites surfaces sont des jeunes, ne disposant pas encore de suffisamment d’économies pour réunir l’apport nécessaire au prêt immobilier qui leur permettra de devenir propriétaire.

Au final le parc immobilier français est constitué majoritairement de grandes surfaces, ce qui rend les petites surfaces plus rares est donc plus chères à la location.

Il arrive ainsi que la rentabilité d’un studio non-meublé avoisine les 5 %, voir les dépasse.

Comment effectuer un petit investissement rentable dans l’immobilier ?


L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement

rentabilité immoLes règles de l’immobilier locatif sont les mêmes que celles du commerce : l’emplacement est primordial.

Un studio situé à distance à pied d’une ligne de tramway, et à quelque pas d’un centre commercial peut se louer plus cher qu’un autre perdu dans une banlieue résidentielle, dans laquelle les habitants doivent impérativement être motorisés pour se déplacer.

Bien entendu plus le logement est situé proche de commodités, plus il est cher à l’achat. Mais il y a des exceptions, car les bonnes affaires sont toujours possibles.

Acheter un appartement ancien avec travaux

Le parc immobilier français est plein de logements qui n’ont jamais été entretenus par leurs propriétaires, faute de moyens. Ils ont du mal à les vendre car l’investisseur immobilier moyen préfère acheter une formule clé en main, prête à être louée.

Il est donc possible d’effectuer un petit investissement rentable sur un studio à rénover, à condition que le coût final de l’opération soit inférieur au prix du même logement, de même surface, rénové et prêt à la location.

Privilégier les très petites surfaces

Si la rentabilité d’un studio est bonne, c’est parce que les petites surfaces sont rares. Ainsi les toutes petites surfaces sont encore plus rares, est très demandées notamment par les étudiants.

Des villes comme Nantes, Rennes, Brest, et Montpellier pour ne citer qu’elles, disposent de grandes universités et accueillent entre des dizaines de milliers d’étudiants par an. Les logements universitaires ne représentent même pas 10 % de la demande, et les familles recherchent avidement ces petites surfaces nommées « chambre de bonne ».

Elles se louent moins cher qu’un studio, cependant ramené au prix du m² la location est plus élevée. On trouve des surfaces de 10 m² dont la rentabilité locative peut dépasser les 5 %.

Acheter des appartements pour les louer et payer des impôts


Tenir compte de la fiscalité dans un investissement immobilier

Lorsqu’un particulier achète un bien immobilier pour le louer, les loyers qu’il perçoit forment ce que l’on appelle une « base de revenus locatifs ».

Cette dernière vient s’ajouter à ses revenus habituels, à savoir son salaire, pour grossir au final sa base de revenus imposables.

En théorie, l’investisseur devra donc payer plus d’impôts, ce qui handicape son rendement. Dans la pratique des dispositifs existent pour diminuer l’impact fiscal, et améliorer la rentabilité des revenus fonciers.

Ces dispositifs qui assouplissent l’impôt sur les revenus locatifs

Le propriétaire bailleur peut choisir le régime fiscal du micro foncier, il bénéficiera alors d’un abattement de 30 % sur sa base de revenus locatifs. Ainsi, seule une part de 70 % des loyers encaissés viendra s’ajouter à ses revenus imposables.

Autre possibilité

achat d'appartementIl peut également opter pour le régime du réel simplifié, qui lui permettra de déduire de sa base de revenus locatifs de tous les frais engagés.

Cette option est particulièrement intéressante la première année, car les droits de mutation et autres frais d’achat peuvent être pris en compte. Le calcul montre ainsi que le propriétaire bailleur a dépensé plus qu’il n’a perçu de loyer, et obtient donc un résultat négatif que l’on appelle « déficit foncier ».

Ce déficit foncier vient s’imputer à sa base de revenus imposables, pour finalement la diminuer et lui faire payer moins d’impôts. Il doit ensuite conserver ce régime 3 ans après l’imputation du déficit foncier.

Ces dispositifs qui diminuent les impôts

On peut aussi acheter un bien immobilier pour le louer, dans le seul but de diminuer ses impôts. On l’utilise pour cela un procédé de défiscalisation, comme la loi Pinel, Malraux ou Censi-Bouvard.

Chaque dispositif implique une mise en location pendant un certain nombre d’années, en respectant certaines conditions. En échange, l’investisseur bénéficie d’une remise d’impôt correspondant à un pourcentage sur le prix du bien immobilier acquis.

Exemple

Un appartement acheté 100 000 € dans le cadre de la loi Pinel permet une remise d’impôt de 2 % par an, pendant 6 ans ou 9 ans. Admettons que l’avis d’imposition de l’investisseur indique 5000 €.

La première année de mise en location, il bénéficiera d’une remise de 2 % de 100 000 €, soit 2000 €. Il ne paiera donc que 3000 € d’impôts.

Généralement les banques prennent en compte les lois de défiscalisation dans le calcul de la rentabilité d’un investissent locatif. Lors de votre achat, pensez aussi à négocier l’assurance emprunteur.