Immobilier en Algarve: pourquoi investir au Portugal ?

Après de nombreuses années de baisse, il est temps d’investir dans l’immobilier au Portugal. Aujourd’hui les transactions restent 3 fois moins nombreuses qu’il y a 10 ans, et les prix sont décotés jusqu’à 40 %. Cependant on observe que les logements situés dans les grandes métropoles se stabilisent, ce qui est le signe précurseur d’un retour à la hausse probable. Les Français bénéficient maintenant d’une fiscalité avantageuse, s’ils décident de passer leur retraite au Portugal. La destination privilégiée des heureux seniors est définitivement l’Algarve.

Le marché en Algarve aujourd’hui


Une décote jusqu’à 40 %

S’il faut au moins 1 million d’euros pour s’offrir une villa avec piscine sur un grand terrain de la Côte d’Azur, il ne faudra pas plus de 400 000 € en Algarve. Selon l’institut national de statistiques du Portugal (Instituto Nacional de Estatística – INE), le prix moyen du m² dans tout le pays se limite à 1014 €. Il monte à 1217 € dans la capitale Lisbonne, et descend à 937 € dans la 2e ville : Porto.

Car les prix ont diminué de près de 30 % en moyenne, avec des pointes à 40 %, depuis la crise. Alors qu’en 2005 on enregistrait 300 000 transactions à travers le pays, en 2013 les notaires n’en ont comptabilisé que 100 000. Comme de logique les prix ont dévissé, bien qu’ils résistent toujours dans le centre-ville des grandes métropoles. C’est ainsi que le centre de Lisbonne accuse une perte de 10 %. En revanche la pilule est plus difficile à avaler pour les propriétaires de logements dans la périphérie.

Les habitations des banlieues de Porto, Faro et Coimbra accusent aujourd’hui une décote de 25 %.

L’origine de la crise de la pierre

L’origine de la crise au Portugal remonte avant la crise des subprime aux États-Unis. La péninsule Ibérique fut prise d’une frénésie de construction, comme sa voisine espagnole. Sans véritable étude de marché, les logements neufs et les lotissements sont sortis de terre et il a fallu trouver des acquéreurs. Les prix ont donc commencé à baisser dès 2007, par effet d’un simple déséquilibre entre l’offre (pharaonique) et la demande (minimum).

Pour pallier à cette carence, les banques ont été tentées d’accorder des prêts à des ménages dont la capacité de remboursement était limitée. Quelques mois après l’arrivée de la crise économique sur le sol européen par effet domino, certaines familles se sont retrouvées en difficulté.

Ces difficultés se sont muées en impossibilité à honorer leurs mensualités, et les banques ont dû procéder à des saisies. Aujourd’hui on trouve même des 2 pièces en Algarve, implantés à 100 m de la plage pour 120 000 €. Dans le meilleur des cas les banques acceptent de les financer à 1,5 %.

Mais ces dernières se sont également retrouvées avec un manque à gagner, et ont dû arrêter de financer d’autres projets immobiliers. Au final le marché portugais s’est retrouvé avec nombre de logements, de l’appartement à la villa en passant par le pavillon de banlieue, certains à moitié finis, d’autres complètement vides.

Les prix semblent se stabiliser

Aujourd’hui on note que les prix se stabilisent. Effectivement avec de telle décotes il serait difficile de tomber plus bas, surtout eu égard au fait que le marché immobilier portugais doit faire face un concurrent de taille : son voisin espagnol. De l’autre côté de la frontière aussi il y a de bonnes affaires, et l’Espagne est plus proche de la France.

Mais comme les prix de l’immobilier semblent également s’y stabiliser, les principaux indicateurs montrent que le marché s’amorce vers une période de rebond. Car les politiques de restriction budgétaire imposées par le gouvernement en place ont fini par porter leurs fruits.

Le Portugal n’a plus besoin de l’aide européenne, et maîtrise enfin sa dette. Pour autant le pays n’est pas sorti d’affaire, la reprise économique ne pointe que timidement à l’horizon, et une grande partie de la population reste sans emploi.

UN AUTRE BON PLAN EN ESPAGNE : les ventes immobilières en Espagne par les banques

Un marché surtout fait de locataires

Là où cela peut devenir intéressant pour l’investisseur, est qu’après la crise de nombreux Portugais se retrouvent locataire. Il est donc possible d’investir dans un logement que l’on mettra en location. Attention toutefois, car le français n’est que rarement conscient de ce qu’il faut faire et ne pas faire.

Aujourd’hui, de nombreux programmes immobiliers neufs sont abordables à des prix défiant toute concurrencent. L’investisseur ayant besoin d’une rentrée locative pour fiabiliser son projet, a plus qu’intérêt à s’orienter vers les appartements les plus neufs possibles.

Les mêmes règles de prudence s’appliquent que partout dans le monde. Dès lors que l’objet de l’achat est la mise en location, il convient de choisir un emplacement proche de services de transport et de commerces. Mais cela ne fait pas tout, car les populations se déplacent là où l’activité économique est la plus forte. Au Portugal, on préférera la capitale Lisbonne, ainsi que la 2e ville du pays : Porto.

Il est important de réaliser qu’une culture, un langage et de nombreux kilomètres séparent le propriétaire de son locataire. Dès le départ il convient de sélectionner les occupants, même si le code de l’habitation portugaise est plus souple que sa version française.

L’investisseur pourra donc plus facilement mettre les locataires indésirables à la porte, au prix d’un certain suivi administratif. Comme dans toutes les parties du monde, choisir ses locataires avec parcimonie et un gage de paix d’esprit.

Possibilité de financer à 100 %

Le pays étant membre de l’Union Européenne, un ressortissant français peut emprunter dans une banque locale pour acheter une villa, un appartement ou un pavillon de banlieue. Plus encore, lorsque ladite habitation est propriété de la banque, il arrive de pouvoir financer à 100 %. Généralement le taux de prêt est plus avantageux lorsque l’acheteur est en mesure d’apporter un petit capital dans l’opération.

On doit toutefois se préparer à assumer de nombreux frais, notamment en matière de traduction. Les banques voudront voir des justificatifs de revenus, traduits par un traducteur officiel, agréé par l’ambassade.

Enfin et surtout, alors qu’en France les prêts immobiliers sont à taux fixe, là-bas ils sont le plus souvent à taux variable. Avant de se lancer, il est primordial de connaître le mode d’indexation des mensualités. Le plus souvent, celle-ci sont calquées sur l’indice EURIBOR. Il s’agit de la moyenne des taux de prêt auquel les 50 plus grandes banques européennes se prêtent sans garantie, entre elles.

Lorsque cet indice augmente, les mensualités de l’investisseur augmentent. Lorsque cet indice baisse, certains petits malins de banquier incluent une clause leur permettant de ne pas ajuster les mensualités à la baisse.

Prudence donc, il est très important de s’entourer de conseils avisés.

Investir en Algarve pour sa retraite


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Une fiscalité attrayante

Le gouvernement portugais a dû mettre en place une politique d’austérité, afin d’obtenir les aides financières de la communauté européenne et internationale. La conséquence en a été une baisse de la consommation interne, et les banques se sont retrouvées avec des lotissements entiers sur les bras.

Il a donc fallu faire appel aux capitaux étrangers pour écouler le stock immobilier. C’est chose faite, depuis le 1er janvier 2013 les retraités européens du secteur privé sont exonérés d’impôt sur les pensions perçues dans le pays d’origine. Cette mesure s’adresse uniquement à ceux qui s’installent pour la première fois au Portugal, et ne concerne pas non plus les retraités du secteur public.

Le calcul des autorités financières est simple. En attirant des retraités français, allemands, scandinaves ou anglais, on attire une clientèle de qualité. Un couple va dépenser entre 1500 € et 2000 € par mois, cet argent sera donc injecté dans l’économie locale. Certes les finances publiques ne récupéreront pas le manque à gagner grâce à la TVA, mais elles insuffleront ainsi de l’argent frais dans le mécanisme économique local.

Mais attention, le pays du retraité doit avoir signé un accord fiscal avec le Portugal, sans quoi les heureux acheteurs se verraient finalement imposés. Mais lors ce que l’on reste au sein de l’union européenne, le problème ne se pose pas. La région Algarve pourrait donc devenir le nouveau paradis fiscal de l’Europe, destination privilégiée des retraités.

Chaud, sécurisé et pas cher

Situé à l’extrême sud de la péninsule ibérique, la région Algarve bénéficie d’une température moyenne de 18° par an. Il faut s’enfoncer à l’intérieur du pays dans la Serra de Monchique pour trouver 1000 mm de précipitations annuelles. Sur toute la région, la moyenne est inférieure à 600 mm. En dehors de cela le climat est sec de juin à septembre, et le reste de l’année la pluie est rare.

En revanche le soleil est présent du matin au soir. L’ensoleillement moyen de la région côtière d’Algarve et de 2800 h par an. Les Portugais sont des gens souriants, chaleureux et engageant. Les problèmes d’insécurité rencontrée par les personnes âgées sur la Côte d’Azur sont complètement absents dans cette partie de l’Europe.

Cerise sur le gâteau, le coût de la vie y est entre 40 % et 30 % moins chers qu’en France. Le pouvoir d’achat des personnes bénéficiant d’une retraite moyenne est donc largement augmenté. Investir pour sa retraite au Portugal, peut prendre la forme de l’achat d’une petite villa pas loin de la plage, que l’on mettra en location le temps de rembourser le prêt immobilier.