OPCI: le placement immobilier au rendement élevé

Les ménages français aiment l’investissement immobilier, mais ne sont pas toujours en mesure de le réaliser. S’ils connaissent la bonne rentabilité de l’opération, ils regrettent l’absence de disponibilité des fonds, et la nécessité d’un apport important pour obtenir un prêt immobilier.

Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) version « grand public » leur apportent la solution, sous la forme d’un portefeuille bien réparti et empaqueté dans une assurance vie en UC (Unités de Compte). La collecte a pratiquement triplé, signe de l’attractivité de ce placement situé entre la pierre papier et le placement boursier.

La solidité de la pierre papier, avec disponibilité des capitaux

Avant 2008, les OPCI étaient réservés aux fonds d’investissement ainsi qu’aux investisseurs institutionnels. À cette date une nouvelle version grand public voit le jour, permettant aux ménages de découvrir cette nouvelle pierre papier, qui possède l’avantage de la liquidité par rapport aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

D’après l’ASPIM, « 500 000 épargnants reçoivent environ 1 milliard d’euros de revenus locatifs annuels », en provenance de fonds immobiliers non spéculatifs, particulièrement les SCPI. Ils apprécient la gestion déléguée à des professionnels agréés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), et surtout la mutualisation des risques permettant d’amortir les éventuels défauts de paiement.

L’investissement en SCPI

Il permet de profiter du très bon rendement de l’immobilier professionnel au contraire de l’immobilier locatif, sans avoir besoin d’engager de gros capitaux. L’investisseur moyen choisi le long terme, le taux de rotation annuelle sur le marché secondaire se limitant autour de 2 %. Les parts de sociétés à capital fixe ne sont pas cotées en Bourse, ce qui élimine le danger de volatilité.

Si l’on ne devait retenir qu’un seul inconvénient, ce serait celui de la liquidité. Il faut effectivement s’armer de patience pour acheter des parts, et compter au minimum 15 jours pour utiliser les fonds après vente, à condition de trouver des acheteurs.

L’OPCI, cet hybride entre la pierre papier et les placements boursiers

C’est dans ce contexte de besoin de disponibilité des fonds épargnés, que l’OPCI vient proposer une solution alternative aux épargnants adeptes de l’assurance-vie, mais aujourd’hui déçus par leurs performances.

Ce type de placement comprend une partie investie directement dans des actifs immobiliers, et une autre placée sur des actions et obligations de sociétés immobilières. Empaqueté dans un modèle assurance-vie, les formules permettent à l’épargnant une disponibilité immédiate du capital, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Les fonds levés par les gérants des OPCI vont servir à construire des immeubles neufs, autant destinés à un usage professionnel que d’habitation. Ils peuvent également se tourner vers des opérations de rénovation et de réhabilitation. Les actifs immobiliers représentent de 60 % à 90 % du fonds, détenus soit directement en immeubles, soit par l’intermédiaire de parts de sociétés immobilières, cotées ou non.

Le fonds comprend également de 10 % à 40 % d’actifs financiers, répartis entre des liquidités, des actions et obligations. L’épargnant obtient ainsi un bon équilibre entre rendement et sécurité, tout en étant protégé par l’AMF.

Le portefeuille d’actifs est dominé par des bureaux (46 %), puis répartis dans d’autres secteurs allant des centres commerciaux (9 %) au résidentiel (6 %), en passant par les hôtels (8 %).

Collecte et rendement record des OCPI

L’indice de performance des OCPI calculé par l’ASPIM et l’IPD, affichait un rendement annuel de 4,9 % à la fin 2014. La performance annualisée sur l’ensemble de l’échantillon montre même une rémunération de 5,3 % sur 3 ans, et de 6,8 % sur 5 ans. Car ce placement atypique nargue les économistes et leurs théories sur le rapport entre le taux de croissance et l’endettement.

Les meilleurs OCPI du classement sont celles dont le taux d’endettement est supérieur à 50 %. Elles ont donné un rendement moyen de 5,9 % au second trimestre. Par ailleurs les organismes bénéficiant d’un endettement inférieur ou égal à 50 % sont plus nombreuses, pour représenter 68 % de l’indice et 62 % de l’actif global brut.

rendement opci

La part du portefeuille détenue en action et en foncière cotée est en territoire négatif sur 6 mois, mais positif sur 1 an. Cet ajustement vient de la part importante d’obligations, acquises de manière à assurer la stabilité en temps de crise.

La configuration globale de ce placement intéresse de plus en plus le public, qui a placé cette année près de 813 millions d’euros, selon les chiffres du cabinet d’études IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière). Les collectes ont été réalisées « majoritairement au travers de contrats en unités de comptes d’assurance-vie », la capitalisation totale du secteur a ainsi atteint 2 millions d’euros.

Amundi Immobilier représente 50 % du marché des OCPI

À cette date le cabinet IEIF compte 9 véhicules, concentrant 98 % de la collecte globale. Le plus important d’entre eux, Opcimmo d’Amundi Immobilier, a représenté 50 % de la collecte.

Un autre grand nom de la pierre papier prend la 2e position : AXA REIM SGP et son fonds Axa Selectiv’Immo, pour une récolte de 186 millions d’euros. BNP Paribas n’a pas négligé le marché, avec son fonds BNP Paribas Diversipierre qui a réussi à lever 105 millions d’euros. Un autre ténor de la SCPI, Ciloger, ferme le podium avec 68 millions d’euros réunis via son produit Immo Diversification.

placement opci

Mais il ne faut pas oublier que ce type de placement vit sa première véritable année. Les débuts ont été difficiles, plombés par l’arrivée de la crise économique de 2008. L’année suivante les OCPI réunissaient 46 millions d’euros, et le bond de 96 millions d’euros en 2011 à 598 millions d’euros en 2012 n’était dû qu’à la transformation d’un fonds Axa existant sur ce nouveau type de support. Mais l’essor est bel et bien là, avec une collecte ayant presque triplé entre 2013 et 2014.

À ce stade il est important de rappeler à l’épargnant que ces fonds étant majoritairement en unités de compte, ils ne présentent pas la sécurité d’une assurance-vie en support euros. La prudence reste de mise lors de la définition d’un portefeuille de valeurs, notamment en tenant compte de la date à laquelle le capital devra être utilisé.