Acheter un terrain non constructible: tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer

Investir dans un terrain non constructible, c’est prendre des risques importants, sauf à avoir bien préparer votre projet en amont pour ne pas vous laisser déborder par les mauvaises surprises. La bonne nouvelle, c’est que le prix du mètre carré pour ce genre d’achat est moins important que pour une zone constructible. À suivre :

  • Les règles à respecter pour un achat réussi
  • Comment rendre votre terrain constructible
  • Les prix du marché
  • Comment gagner de l’argent avec votre terrain

Pourquoi votre terrain n’est pas constructible ?

Ce qui le rend inconstructible est soit :

  • l’impossibilité d’y mettre l’électricité et de le raccorder à l’eau ou au réseau d’assainissement,
  • soit un obstacle juridique,
  • soit le danger de la zone.

Un terrain non constructible à vendre, c’est l’impossibilité de construire quelque chose dessus. Alors pourquoi en acheter un ? Pour jardiner ou installer une piscine gonflable, mais pas que. Car en la matière, les choses peuvent toujours tourner, et ce qui n’était pas faisable un jour peut le devenir le lendemain avec un changement de mairie ou un accord soudain.

Protéger la population : l’intervention de l’état

L’état a aussi son mot à dire dans ces cas là. Les risques naturels peuvent le pousser à acheter les terrains : risques d’incendies, d’avalanches, d’inondations, le bruit, les risques technologiques…

Autant de dangers qui guettent les habitants et qui rendent les terrains inconstructibles. L’intérêt général est toujours pris en compte dans ce type de décision.

Rendre un terrain agricole constructible : comment faire ?

Il faut suivre la procédure, en commençant par contacter la mairie. Si elle est d’accord (et c’est loin d’être gagné à moins qu’elle y ait un intérêt certain), elle apportera une modification à l’urbanisme.

Mais il faudra remplir les conditions qu’elles demandent pour cela. Ensuite, le conseil municipal délibérera. En cas d’impossibilité juridique, une procédure de révision peut être aussi mise en place.

Qui peut le requalifier en terrain constructible ?

Les mairies et la DDE en détiennent les clés, surtout si elles veulent tout mettre en oeuvre pour protéger le littoral dans la zone des 100 mètres, ou les monuments naturels.

Les règles sont différentes pour rendre un terrain agricole constructible. L’agriculteur qui y travaille est le seul à pouvoir construire un bâtiment nécessaire à son activité.

Comment s’assurer qu’un terrain est constructible ?

Si vous avez des doutes sur le bien que vous convoitez, vous pouvez aller consulter le plan d’occupation des sols à la mairie. Les zones sont répertoriées.

S’il est toujours possible de quitter le service urbanisme avec une photocopie, mieux vaut quand même exiger un certificat (positif ou négatif, valable 1 an) afin de sécuriser la transaction de votre prochain achat et de pouvoir demander un permis de construire si nécessaire.

Exemple d’un permis de construire :

Si un terrain est déclaré non constructible, vous pouvez toujours contester cette décision à partir du moment où elle vous concerne. C’est alors le juge administratif qui devra être saisi.

Acheter une parcelle où il n’est pas possible de construire

Si l’avez fait en votre âme et conscience, reste maintenant à faire une bonne affaire, car le fait de ne pas pouvoir y mettre sa maison fait bien sûr chuter les prix. Mieux vaut éviter de compter sur le fait que le terrain puisse redevenir constructible.

C’est un peu comme jouer au loto, il existe une chance, mais elle est minime. Sachez que la SAFER, l’organisme qui gère les terrains agricoles à un droit de préemption.

Au niveau des frais, ils sont les mêmes que pour un achat immobilier classique : frais de notaire et impôts.

Mais à quoi tout cela peut-il bien servir ?

A planter votre toile de tente (attention, impossible d’y laisser une caravane toute l’année), à faire brouter vos vaches, à faire courir vos chevaux, à élever des poules en plein air, à pêcher s’il y a un étang, à permettre à ses enfants de jouer, à planter des légumes…

Bref, il s’agira surtout d’un terrain de loisirs pour pratiquer son activité favorite, mais rien n’interdit de gagner de l’argent avec, d’autant plus que pour l’administration, il s’agira d’un terrain agricole.

Comment gagner de l’argent en achetant un terrain non constructible ?

En l’aménageant pour lui donner de la valeur. Vous ne prenez pas trop de risques, surtout si vous avez acheté un terrain en friche ! Multiplier votre mise par 100, c’est possible !

Quelques idées comme ça, à la pelle :

  • Faire un potager : pour avoir des légumes frais, et en vendre en cas de grosse production
  • Construire des places de parking pour des voitures : si vous avez l’âme d’un entrepreneur. Le bon plan : s’il y a des commerces à côté.
  • Installer des distributeurs automatiques : à condition de réussir à faire arriver l’électricité sur le terrain.
  • Louer votre emplacement à un foodtruck

Mon conseil : acheter en contre-ville !

Là, c’est le terrain constructible idéal, car vu son emplacement, il ne le restera pas toujours ! Quand le marché deviendra tendu, peut-être que la mairie reverra ses exigences à la baisse et rendra le terrain constructible. Et là, comment vous dire… C’est le jackpot !

Comment acheter si vous n’avez pas d’argent ?

C’est le genre d’achat que vous pouvez très bien faire avec un crédit immobilier.

Les taux actuels : leur évolution fait rêver !

Et puis si ça ne passe pas avec la banque, si la somme demandée est faible, pourquoi ne pas faire un crédit à la consommation ?

Les taux des crédits personnels : un petit tableau de ce que vous pourriez emprunter et de ce que vous pourriez avoir à rembourser :

Combien ça coute d’acheter un terrain qui n’est pas constructible ?

Par rapport à une parcelle où vous allez avoir le droit de construire votre maison, c’est le jour et la nuit. Il est rare que vous ayez à payer + de 10 euros au mètre carré. Si le terrain était constructible, vous pourriez multiplier ce chiffre par 20.

D’une façon générale, par rapport à la moyenne européenne, les terrains français ne sont pas chers. Votre acquisition prendra donc de la valeur de toute façon. Les prix : à partir de 5000 euros pour un hectare (rien à voir avec les prix parisiens).

Les prix en moyenne :

  • Pour un terrain boisé : 4000 euros /hectare
  • Pour une vigne hors AOP : 13000 euros /hectare

À cela, il faudra rajouter 7% pour les frais de notaire.

Comment fixer le juste prix ?

En matière de prix, il n’y a pas de règles, c’est comme pour l’immobilier classique. Il y a forcément un marché pour une zone donnée, à vous de parcourir les annonces et de trouver le juste prix par rapport à :

  • La taille du terrain (plus il est grand plus le prix au m2 va être élevé)
  • Son état : s’il y a des arbres, de l’eau…
  • Son emplacement : plus vous êtes près d’une ville, plus le terrain aura de la valeur

L’habitat alternatif : ce que la loi autorise

Et pourquoi vous n’auriez pas le droit de vivre dans une yourte ou dans une roulotte ? Un terrain boisé est par exemple parfait pour installer un mobile home, même si son usage est réglementé. Si rien ne vous empêche de le faire, vous ne pouvez pas installer votre habitat alternatif partout, même si vous êtes propriétaire du terrain.

  • En zone urbaine : possible, à condition de vous raccorder aux eaux usées et de vous déclarer à la mairie.
  • Ailleurs : en principe non, sauf exception, et surtout pas dans une zone agricole ou dans une zone forestière.

Notre conseil : allez voir ce qui est prévu sur le plan d’urbanisme local. La loi ALUR a créé de nouvelles zones pour les habitations légères et démontables.

Est-ce qu’un chalet est possible ?

C’est malheureusement une habitation comme une autre. Pour en construire un, il vous faudra un permis dès lors qu’il fait + de 20 m2 au sol. Quant au mobil home, vous devrez le déplacer régulièrement.

Bref, au final, on peut dire que tout ceci est au bon vouloir des mairies.

Si vous décidez de vous installer dans un habitat dit alternatif, pensez à :

  • Installer des panneaux solaires pour l’énergie.
  • Trouver un système pour traiter les eaux usées (comme la phyto-épuration par exemple).
  • Vous débrouiller pour acheminer de l’eau potable (on ne peut vous refuser un raccordement).

Vous avez trouvé l’endroit de vos rêves ? Ne vous reste plus qu’à vous décider pour le prêt pour acheter un terrain de loisir.