Prêt d’accession sociale (PAS): tout savoir sur ce crédit conventionné

Le prêt d’accession sociale à la propriété permet à des ménages aux revenus modestes de devenir propriétaire, ou d’effectuer des travaux dans leur résidence principale. Son avantage est qu’il présente un taux d’intérêt plafonné, ce qui permet de protéger l’emprunteur. Le montant peut financer la totalité du projet, en fonction des revenus des futures occupants du logement. Le dispositif se demande auprès d’une banque, et peut être complété par des APL, ainsi que par d’autres prêts conventionnés.

Le PAS, c’est pour qui ?


Pour les accédant à la propriété aux revenus modestes

L’octroi du prêt d’accession à la propriété ne dépend pas de la nationalité, mais d’un plafond de revenus. Les ressortissants étrangers titulaires d’une carte de séjour peuvent en bénéficier. Toutefois les banques ont tendance à ne retenir que les étrangers présents depuis au moins 5 ans sur le territoire.

Les ressources à prendre en compte sont celles de toutes les personnes destinées à occuper le logement. Si des enfants veulent l’occuper avec leurs parents, et s’ils ne sont pas du même foyer fiscal, chacun doit présenter ses preuves de ressources.

Les revenus pris en compte sont celles de l’année N -2, c’est-à-dire des 2 ans précédant la signature du prêt PAS. Pour toutes les demandes effectuées en 2017, les accédants à la propriété devront fournir leur avis d’imposition de l’année 2015.

Pour les emprunteurs capables de rembourser

Le prêt d’accession sociale à la propriété reste un prêt immobilier, même si son taux est plafonné. Les conditions d’octroi dépendent également de la capacité de remboursement des emprunteurs, et de l’obtention d’une caution ou d’une hypothèque.

Une banque va donc diviser les revenus imposables des demandeurs, par le montant de leurs mensualités. Ils obtiennent ainsi un taux d’endettement, à partir duquel on déterminera une durée de remboursement, de manière à ne pas dépasser 33 % d’endettement futur.

Dans la pratique

De nombreuses solutions existent lorsque les demandeurs ont déjà des crédits à rembourser. Il est possible d’effectuer un lissage, c’est-à-dire de reporter les mensualités futures jusqu’à ce que les prêts actuels aient été remboursés.

Il est également possible d’opérer un rachat de crédit, permettant d’englober toutes les mensualités dans un seul prêt. Toutefois le prêt d’accession sociale ne peut pas permettre de rachat de crédit, il doit se limiter à la résidence principale. Cependant, les revenus des demandeurs ne doivent pas être inférieurs à 10 % du coût de financement.

Pour ceux qui perçoivent une APL

L’une des particularités du PAS 2016, est que les APL (Aide Personnalité au Logement) viennent s’ajouter aux revenus des demandeurs. Les ménages aux ressources limitées percevant l’APL voient donc le calcul de leur taux d’endettement diminué aux yeux d’une banque, et leurs chances d’emprunter augmentées. Les banques apprécient ce genre de situation, car les APL perçues viennent s’ajouter de façon pérenne aux revenus des emprunteurs.

Par ailleurs, de nombreux dispositifs sont compatibles avec ce financement social. Il est possible d’utiliser un prêt épargne logement, un prêt à taux zéro et même un prêt Action Logement. Les agents de la fonction publique disposent de leurs propres dispositifs complémentaires. Dans certains cas il est possible de compléter le financement avec une subvention d’ANAH (Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat).

Le PAS, c’est pour quoi ?


PAS 2015

Uniquement pour la résidence principale

Le PAS ne peut s’adresser qu’à la résidence principale. Il ne doit pas servir à la résidence secondaire, et ne peut pas non plus être dédié à l’investissement immobilier locatif. Les emprunteurs doivent donc résider de façon permanente dans le bien immobilier convoité, ou dans le bien immobilier pour lequel des travaux sont souhaités.

Toutefois, le logement acheté avec un prêt d’accession sociale peut être mis en location en cas de circonstances exceptionnelles. Il peut s’agir d’une mutation professionnelle, d’un divorce ou d’une dissolution de PACS, de problèmes santé ou encore de cas de force majeure.

Acheter du neuf ou de l’ancien

À partir du moment où l’habitation convoitée sert à la résidence principale, il peut s’agir de neuf ou d’ancien. Les emprunteurs peuvent acheter une maison individuelle, un appartement, ou un lotissement. Il peut s’agir d’un bien existant, ou à construire car le prêt PAS peut également servir à l’achat du terrain. Les annexes telles que les garages sont également incluses dans le financement.

Il est également possible d’acheter de l’ancien avec travaux de rénovation, ou encore d’utiliser les sommes obtenues grâce aux prêts d’accession sociale pour transformer un local en un logement.

Effectuer des travaux

Le prêt PAS peut également servir à financer des travaux, à partir du moment où le montant est d’au moins 4000 €. Tout est possible, les emprunteurs peuvent agrandir une surface existante, par extension ou par surélévation. Les travaux peuvent servir à réaliser des économies d’énergie, ou à adapter les lieux au déplacement d’une personne handicapée. Le chantier est finançable dans tout type de logement : individuel, collectif ou lotissement.

Par ailleurs, il est possible de le cumuler avec un éco prêt à taux zéro.

Demander son prêt d’accession sociale à la propriété


demander son PAS

Qui peut l’accorder ?

Le demandeur doit s’adresser à une banque ayant signé la convention. Toutefois le prêteur n’est pas obligé d’accorder un prêt d’accession sociale à la propriété, même si les demandeurs réunissent les conditions de plafonnement des ressources. Chaque établissement bancaire suit sa propre politique, certains demanderont toujours un apport personnel, même dans le cadre d’un PAS.

Généralement les organismes de crédit ne préfèrent traiter que sur la valeur du bien immobilier, les frais de notaire restant à la charge des emprunteurs. Les plus difficiles d’entre eux demanderont même un apport supplémentaire, afin de ne financer une partie du prix du bien immobilier.

Les accédants à la propriété ont la possibilité de se tourner vers des dispositifs complémentaires, afin de réunir les conditions. Certaines banques vont considérer que le prêt à taux zéro plus constitue un apport personnel. ANAH peut également apporter son aide.

Malgré toutes les possibilités offertes, les accédants à la propriété doivent bien se rappeler qu’ils sont en mesure de faire jouer la concurrence. Si les conditions proposées par leurs banques ne sont pas satisfaisantes, ils ont la possibilité d’aller déposer leur dossier ailleurs.

Par ailleurs, si le taux du prêt d’accession est plafonné, les banques ont toujours la possibilité de proposer moins cher afin d’attirer une nouvelle clientèle dans leurs agences. L’inverse est également vrai, le taux de prêt plafond ne concerne pas les frais. Certaines agences bancaires ont la fâcheuse tendance de faire payer des frais de dossier exorbitants, ainsi que d’imposer une assurance emprunteur aux cotisations élevées.

Vu les faibles taux d’emprunt, les personnes souhaitant l’obtenir ont tout intérêt à faire jouer la concurrence.

Comment constituer son dossier ?

La constitution d’un dossier de prêt d’accession sociale à la propriété est longue, il convient de s’armer de patience. La meilleure marche à suivre, est de commencer par la demande de prêt, avant la recherche du bien immobilier. Ce juste enchaînement des choses permet aux futurs propriétaires de ne pas se trouver au pied du mur, et de ne pas avoir à accepter la première offre, même si ce n’est pas la meilleure.

Il convient donc de réunir l’avis d’imposition des 2 dernières années, de tous les foyers fiscaux appelés à occuper le logement. On ajoute les 3 derniers bulletins de salaire, le double des contrats d’embauche, le livret de famille, ainsi que le contrat de mariage ou de PACS. On joint également les 3 derniers relevés de comptes bancaires, avec les tableaux d’amortissement des autres crédits en cours.

Inutile de se déplacer

A l’aube du XXIe siècle on peut scanner tous les documents et les envoyer à plusieurs banques pour demander une offre. Une solution pratique consiste à s’adjoindre les services d’un cabinet de courtage en prêt immobilier.

Il suffira de remettre les justificatifs aux courtiers, qui constitueront eux-mêmes le dossier et l’enverront à une poignée de banques, triées sur le volet. Ce sera même le travail du courtier que d’aider les demandeurs à trouver des prêts complémentaires, tels que le PTZ+.

La protection de l’emprunteur

Le PAS bénéficie de la même protection qu’un crédit immobilier non conventionné. Au départ, les demandeurs se voient remettre une estimation qui ne constitue en rien un engagement de la part de la banque. Si les accédants à la propriété acceptent la simulation, le prêteur doit obligatoirement leur fournir une offre préalable.

Sur cette dernière, la mention de prêt accession sociale doit être clairement indiquée. Le taux nominal et le TEG (Taux Effectif Global) doivent également figurer. Pour mémoire, on compare plusieurs offres de prêt avec le TEG, et non pas avec le taux nominal. Car c’est le TEG qui renseigne sur le coût d’un crédit.

Par ailleurs, l’offre de prêt doit clairement indiquer le coût du crédit sur la durée. Dès la date de réception de l’offre, les candidats emprunteurs doivent attendre 10 jours avant de l’accepter, et disposent d’un délai de 30 jours. Durant ces 30 jours le prêteur ne peut pas changer ses conditions, et l’emprunteur n’est nullement obligé d’accepter.

Enfin, un prêt d’accession sociale à la propriété n’est valable que lorsque les formalités hypothécaires ont été accomplies par un notaire.