Loi Boutin: caution, location, surface habitable, Loi Carrez, mesurage…

Déjà 7 ans qu’elle existe. La loi Boutin, ancienne ministre du logement qui n’a rien à voir avec les chaussures (jeu de mot) s’est attachée à améliorer « la vie » d’un locataire en s’attaquant aux surfaces habitables trompeuses ou mal calculées et aux cautions parfois abusives ou disproportionnées. Cette loi est d’ailleurs aussi appelée LMLLE (loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion). Il faut dire que les dérives des propriétaires devenaient monnaie courante et ces mesures ont remis de l’ordre dans tout cela, complétées par celles de la loi ALUR, plus récente, sanctionnant les contrevenants.

La caution


Une propriétaire ne peut pas faire tout et n’importe quoi. Il est presque toujours tenté de demander qu’un parent ou un ami (ou plusieurs) se porte caution du locataire quand il va louer son appartement. Cela lui permet de se prémunir contre les loyers impayés et les dommages, surtout si le locataire est étudiant ou qu’il a un petit salaire.

Pour la personne qui souhaite prendre le logement, si elle ne connait personne ou qu’elle n’a que des gens pauvres autour d’elle, elle peut passer son tour, elle n’aura que des refus. La caution d’un 1/3 est donc un frein à l’égalité des chances.

Questions

On peut toutefois s’interroger sur le réel impact de légiférer sur la caution : cela va-t-il rétablir l’égalité des chances ? Dans le public peut-être, mais dans le privé, les propriétaires peuvent être tentés de ne s’engager qu’avec des personnes gagnant très bien leur vie, au détriment des petits revenus, même si trouver un locataire rapidement n’est pas facile.  Les frileux ne prendront plus aucun risque.

Un recours encadré

Cette pratique existe toujours, elles est légale, mais beaucoup plus réglementée depuis la loi Boutin. Ainsi, il faut savoir que le propriétaire a la possibilité de prendre une assurance pour se prémunir des risques éventuels de ne pas être payé, ou d’avoir son bien dégradé par le locataire.

S’il souscrit cette assurance, il ne peut la doubler avec une caution personnelle.  Les cumulards font grise mine : pas de caution solidaire dans ce cas là, même en cas de revenus modestes (l’échelle des valeurs n’est pas la même pour tous).

Pour les personnes morales, c’est encore un peu plus compliqué que cela. Ces organismes n’ont la possibilité d’exiger que quelqu’un se porte caution que pour les étudiants non boursiers et pour ceux qui sont déjà cautionnés par le FSL et par d’autres organismes qui le font gratuitement.

Location : surface habitable


Depuis la loi Boutin, on ne peut plus mettre n’importe qu’elle surface dans son contrat de bail. Avant elle, il n’était d’ailleurs même pas nécessaire de l’indiquer. Certains locataires prenaient donc des vessies pour des lanternes, et payaient au prix fort des mouchoirs de poche.

Pour les locations vides comme pour les meublés, le code a changé, et il ne faut pas se tromper dans la mesure ! En effet, si les m2 indiqués ne sont pas les bons, le locataire peut maintenant récupérer le trop versé, et entrer en procès avec son bailleur si celui-ci refuse de payer.

Rappelons également qu’il n’est pas possible de louer un logement faisant moins de 9m2. La hauteur sous plafond doit dépasser 2,19m, le tout ne pouvant être en dessous de 20m3.

Le calcul de la surface : comment ne pas se tromper

Difficile de faire le tour de son appartement avec un mètre quand on n’est pas du métier. La notion même de surface habitable est difficile à comprendre, beaucoup d’endroit dans l’appartement en étant exclus : les surfaces extérieures, les vérandas (mais pas toutes)… Et tout ce qui n’est pas aménagé. Pour ceux qui maîtrisent déjà la loi Carrez : désolé, ce n’est pas la même façon de calculer.

boutin 2017

Et que ceux qui font le calcul à la légère se le disent : pas plus de 5% d’erreur ! Sinon, il faudra baisser le loyer, et quand on a un crédit à rembourser en parallèle, c’est tout le budget de l’opération qui peut être remis en cause. Attention : il ne faut indiquer que la surface habitable, comme le dit la loi Boutin. Pas la peine d’inclure les gaines ni les embrasures de fenêtres.

A ne pas confondre avec la loi Carrez

(Même si le résultat peut au final être le même, mais pas toujours), qui elle ne concerne que le métrage des appartements en copropriété. Même chose pour le DPE : c’est une base de travail, mais pas une attestation.

Pour ne pas se tromper, mieux vaut passer par un diagnostiqueur : c’est payant mais au moins on ne prend pas de risques. Sachez aussi, amis propriétaires, que même si le locataire l’exige, vous n’avez pas de justificatifs à produire. S’il a des doutes, à lui de refaire le métrage à ses frais.

Quelles sanctions ?

La loi Boutin n’en prévoyait pas. Juste une réprimande avant une possible action en justice. La loi Alur a rectifié ce manquement. La sanction est donc financière : si plus de 5% d’écart, diminution du loyer d’autant, avec rattrapage sur les mois écoulés depuis le début du bail. Dans tous les cas, c’est au juge de prononcer la sentence. Passer par un professionnel du métrage évitera les erreurs (en principe) et les recours.

Loi Boutin et Loi Carrez : quelles différences ?


Là, on entre dans les détails techniques, mais on différencie la surface habitable de la surface technique. Ainsi, la première est pour tout le monde et elle doit apparaitre dans le bail au moment de la signature (pas besoin de le faire pour les locations saisonnières ou pour la résidence secondaire d’un locataire), alors que le seconde ne concerne que les copropriétés et est réservée à l’acte de vente.

loi Carrez

Toute surface qui a un planché et qui est construite est déclarée habitable. Il faut bien sur y enlever les murs et cloisons, mais aussi les portes et les fenêtres. Jusqu’ici, la loi Carrez le fait aussi. Sauf que cette dernière prend en compte les combles quand ils sont aménagés ou non, la cave, le garage, le grenier, la réserve, a remise, a véranda, le parking, le sous-sol.

La surface habitable, non. Sont exclus pour les deux modes de calcul les terrasses et les balcons. Pour toutes ces raisons, il n’est pas recommandé d’ utiliser la superficie loi Carrez à la place de la superficie habitable. Car la personne qui commande la mesure n’est pas la même. La surface Carrez qui sert aussi à faire estimer son bien l’est par le vendeur, alors que la surface habitable l’est par le propriétaire pour son ou ses locataires futurs.

Métrage : comparaison

Il est bon de savoir lequel produire, et quand faut-il le faire. Vendre ou louer, ce n’est pas la même chose. Rappelons que le métrage Carrez existe depuis bien plus longtemps que celui demandé par le loi Boutin, et que légalement, ils n’ont pas à être produit au même moment.

Le certificat Carrez doit apparaitre dès la promesse de vente, afin d’informer au plus tôt l’acquéreur à venir. Là encore, une mauvaise mesure peut influer à la baisse sur le prix de la vente, voir carrément la remettre en cause et l’annuler. Pour la loi LMLLE, c’est à la location qu’elle s’applique à partir du moment ou la location est vide et qu’elle va être utilisée comme résidence principale.

Qu’elles soient Boutin ou Carrez, les lois qui régissent le mesurage des biens immobiliers sont faites dans l’intérêt des contractants. Les locataires comme les acheteurs savent dans quoi ils s’engagent, et pourquoi ils paient le prix demandé.