Loi Pinel: mieux que le dispositif Duflot ?

La loi Duflot s’appelle maintenant « loi Pinel ». Ce nouveau dispositif reprend les grandes lignes de toute loi de défiscalisation, en s’élargissant aux parents souhaitant aider leurs enfants à se loger. Pour beaucoup de professionnels de l’immobilier, elle surpasse la loi de son prédecesseur, notamment grâce à la présence de 3 durées de mise en location au lieu d’une. Pour le reste, le nouveau dispositif reste similaire à l’ancien, avec ses avantages et ses inconvénients.

Loi Pinel vs loi Duflot


Plus de défiscalisation

Le principe d’une loi de défiscalisation est de récompenser un particulier investissant dans le locatif, avec des remises d’impôt. Investir dans le locatif signifie acheter un appartement ou une maison pour le mettre en location, pendant un certain nombre d’années. L’ancien dispositif ne présentait qu’une seule formule, 9 ans de location contre 18 % de réduction d’impôt. Le nouveau innove avec 3 options : 6 ans et 12 %, 9 ans et 18 %, 12 ans et 21 %.

Prenons l’exemple d’un particulier achetant un studio à 100 000 €. S’il le loue pendant 6 ans, sa remise d’impôt sera de 2000 € par an, soit 12 000 € au total (2000 € x 6 ans = 12 000 €). Il peut ensuite continuer de louer pour 3 années supplémentaires, toujours pour 2000 € de défiscalisation par an.

Au bout de 9 ans, il aura ainsi réduit ses impôts de 18 000 €. Il dispose alors de la possibilité de continuer à louer pendant 3 ans, pour 1000 € de remise d’impôt supplémentaire par an. Au final, pendant 12 ans il aura économisé 21 000 € d’impôt sur le revenu.

Plus de souplesse dans la location

Une des principales différences entre les deux loies, est la souplesse locative. Aujourd’hui l’investisseur peut louer le logement à ses ascendants et/ou à ses descendants, alors qu’il ne pouvait pas le faire avant. En supplément, il est maintenant plus libre de choisir ses locataires car les plafonds de revenus de ces derniers ont été relevés.

N’oublions pas que tous ces dispositifs d’immobilier locatif défiscalisé sont faits pour permettre à des ménages aux revenus modestes, de se loger décemment. Il est donc normal de réserver l’accès à ces appartements à des familles dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Aujourd’hui les revenus maximum acceptables sont supérieurs à ceux de la loi Duflot, laissant plus de choix aux propriétaires bailleurs.

Comprendre le dispositif Pinel pour l’investissement locatif


Quel logement faut-il acheter ?

Le nouveau dispositif comporte l’inconvénient de toutes les lois : la complication. Car il ne suffit pas d’acheter n’importe quel appartement pour obtenir la remise d’impôt promise. Tout d’abord le logement doit être neuf, ou en état de futur achèvement.

Ensuite il doit présenter le label de performance énergétique RT 2012 (Réglementation Thermique 2012), ce qui est par ailleurs commun à toutes les constructions dont le permis a été obtenu après le 1er janvier 2013.

Enfin, le logement doit être situé dans l’une des communes éligibles au dispositif. Ces communes sont réparties en 4 zones géographiques : A, B1, B2 et C. À chaque zone géographique correspond un plafond de loyer, afin d’éviter que l’investisseur n’abuse de la situation.

Car tout ces ensembles immobiliers sont situés dans des zones tendues, c’est-à-dire là où la demande de logements à louer est supérieure à l’offre. Il ne s’agit donc pas de louer l’appartement acheté en dessous du prix du marché, mais au juste prix, ce qui permet à l’investisseur d’obtenir un bon rendement.

Quand commence la défiscalisation ?

La remise d’impôt maintenant accordée est disponible dès l’année de mise en location. Par ailleurs, il est prévu qu’elle s’applique aux achats effectués à partir du 1er septembre 2014. Admettons par exemple qu’un contribuable signe un contrat de réservation, sur un appartement neuf en état de futur achèvement (VEFA). Admettons que la livraison ait lieue au 4ème trimestre 2015.

Il lui suffit de passer une annonce afin de faire démarrer les visites peu après la remise des clés. Ainsi il pourra espérer faire rentrer un locataire dans les lieux, pour la fin du 4ème trimestre 2015. La remise d’impôt s’appliquera alors sur ses revenus de 2015, il en bénéficiera donc sur sa déclaration de 2016.

Cette disposition est particulièrement importante pour les contribuables pris au piège, cherchant à réduire leur imposition au dernier moment. Ils peuvent acheter un logement neuf déjà terminé, et le mettre en vente immédiatement afin de profiter au plus vite de la défiscalisation.

Qui est concerné par la loi Pinel ?

les avantages de la loi pinel

Son intelligence est qu’elle s’adresse à tout le monde, sans plafonds de revenus. Par ailleurs, il n’est pas nécessaire de disposer d’un capital en guise d’apport personnel, car plus de la moitié des prêts immobiliers pour investissement locatif sont accordés sans apport. Les banques apprécient le fait qu’un loyer viendra couvrir la moitié des mensualités, et se sentent d’autant plus rassurés que le logement se trouve dans d’une zone urbaine où la demande locative est élevée.

Alors, bonne ou mauvaise affaire ?

Si les nouveautés sont attirantes, l’investisseur doit en mesurer les inconvénients. Tout d’abord il ne pourra pas revendre le logement avant la fin de la période de mise en location obligatoire. S’il le fait, il devra rembourser le Trésor Public de la totalité des remises d’impôt perçues.

Mais surtout les logements acquis doivent être neufs, or le neuf reste plus cher que l’ancien. Avant de se lancer, il convient de jouer de la calculette afin de déterminer le rendement locatif, en tenant compte des loyers et de la remise d’impôt.

Un investissement immobilier peut être une bonne ou une mauvaise affaire, tout dépend en premier lieu du prix d’achat. L’avantage du système est que l’investisseur peut choisir n’importe quel département de France, et effectuer un comparatif entre le prix du mètre carré et le loyer applicable dans la zone géographique convoitée.