Les meilleures villes pour investir dans l’immobilier en 2018: la rentabilité avant tout !

Alors que la demande de logements à louer reste largement supérieure au parc locatif disponible, on constate que l’on ne construit toujours pas suffisamment. Face à cette carence, le gouvernement assoupli les règles d’investissement locative afin d’attirer les particuliers. Avec des rendements bien supérieurs à ceux des épargnes bancaires classiques, la pierre présente de bonnes opportunités. Mais attention, car investir dans l’immobilier ne sera pas rentable partout. Voici les 10 meilleures villes de France pour le locatif.

Faut-il investir dans l’immobilier en 2018 ?

Une demande de logement supérieure à l’offre

Le nombre de constructions plafonne aujourd’hui à 320 000 unités, alors qu’il en faudrait 500 000. Il manque donc 180 000 logements par an pour satisfaire la demande. Aujourd’hui l’investissement immobilier locatif présente un rendement autour de 5 % brut de charges et d’impôt, ce qui est largement mieux que le livret A. Et les taux d’emprunts sont bons.

Des conditions assouplies

Le gouvernement a décidé d’assouplir certaines règles. Les lois de défiscalisation permettent maintenant plusieurs durées de mise en location, et il est possible de louer l’appartement acheté à des proches. Les dispositifs de remises d’impôt contre investissement locatif s’appliquent dans des zones géographiques tendues, où la demande est supérieure à l’offre.

Les barèmes de revenus des locataires ont été revus à la hausse afin de permettre aux investisseurs un large choix de locataires potentiels.

Pas d’encadrement des loyers

La règle de l’encadrement des loyers de la loi ALUR n’a finalement pas été retenue. Cette épée de Damoclès avait pesé lourd sur la décision pour beaucoup de particuliers, de reporter leurs projets d’investissement locatif. Seule la Ville de Paris pourra l’expérimenter, et le dispositif sera laissé à la libre appréciation des municipalités. De toute manière, la mise en place de l’encadrement des loyers aurait passé par la création d’observatoires immobiliers locaux.

Où acheter dans une optique de rentabilité ?

Consulter le rapport entre prix du m² et le loyer moyen

Il convient de comparer le prix du m² avec le loyer moyen. Il faut ajouter à cela les frais d’achat, qui sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf. Il est préférable de disposer d’un apport personnel, afin de diminuer le montant du prêt immobilier nécessaire. Les personnes intéressées doivent bien se rappeler que la rentabilité locative varie d’une ville à un autre, d’un quartier à un autre, et même d’un appartement à un autre.

Mais avant tout il convient d’être certain de pouvoir effectivement louer l’appartement acheté. Pour cela il est important d’étudier de près le dynamisme économique de la ville, ainsi que ses projets d’avenir.

Anticiper les évolutions à venir

En plus du retour locatif, la viabilité d’un investissement prend en compte la possibilité de plus-value à moyen et long terme. Ce qui fait la valeur d’un logement est avant tout son emplacement. C’est la raison pour laquelle il est toujours intéressant de considérer les programmes neufs.

Lorsqu’un promoteur développe un ensemble immobilier, la municipalité apporte de nouveaux services de transport environnants, ainsi que des commerces. L’immeuble passe ainsi d’une situation isolée à sa construction, à un emplacement privilégié quelques années plus tard.

Mais pour arriver à ce développement, il est important de considérer les projets urbains menés par la municipalité. Les meilleures villes de France pour investir sont celles où les maires développent autant les logements, que les équipements urbains et les surfaces destinées à accueillir les professionnels.

Les meilleures villes de France pour investir dans l’immobilier

rentabilité locative

Première du classement : Nantes

La municipalité de Nantes a fait ce qu’il fallait faire pour dynamiser le marché immobilier. Le réseau de transport urbain a été agrandi et amélioré, et de nouveaux projets de construction se sont dressés un peu partout. Plus encore, le projet de la Gare Euro Nantes reliera la capitale de la Loire-Atlantique aux plus grandes destinations européennes. Résultat : sa population grandit et attire les investisseurs particuliers.

On estime que les achats de logements neufs sont à 63 % le fruit d’investissements locatifs. Élue capitale verte de l’Europe en 2013, Nantes attire de plus en plus de familles venues chercher la qualité de vie.

2e : Toulouse

Toulouse présente l’avantage de régner en maître, sur le monde économique du Grand Sud-Ouest. À un tel point que la ville rose voit son nombre d’habitants grossir de 20 000 âmes supplémentaires par an. Parmi celles-ci, 14 000 cherchent à s’installer à l’intérieur de la cité.

Pour réagir à cet afflux de population, la municipalité construit 6000 logements neufs par an. Les rendements dans l’immobilier ancien peuvent monter jusqu’à 5 %, boostés par l’arrivée de la future ligne à grande vitesse.

3e : Bordeaux

La capitale mondiale du vin continue de gagner en nombre d’habitant, d’année en année. Une véritable politique de développement a été menée par la municipalité, pour présenter aujourd’hui de très bonnes opportunités aux investissements locatifs.

Car le prix du m² ancien stagne, voire diminue dans certains endroits. Le prix des logements neufs est en légère hausse, et permet un bon rendement locatif. La ligne de tramway relie maintenant la partie sud au centre-ville, ce qui permet aux habitants de se décentraliser un peu plus, et au bailleur de louer des appartements anciens à bon prix.

4e : Lyon

La population lyonnaise frôle aujourd’hui les 500 000 individus. De plus en plus de nouveaux habitants sont attirés par le dynamisme économique de la capitale de la région Rhône-Alpes.

Située à mi-chemin entre le sud et le sud-est de l’Europe, bénéficiant d’infrastructures de transport routier, Lyon vit un développement constant depuis plusieurs années. Un nouveau quartier d’affaires voit le jour dans le secteur de la Part-Dieu, le tramway et le métro ne cessent d’augmenter leur tentaculaire réseau, et des ZAC poussent un peu partout.

5e : Villeurbanne

Bénéficiant de la proximité de sa grande sœur lyonnaise, Villeurbanne connaît un afflux de population. Près de 8000 habitants supplémentaires viennent s’y établir, attirés par son immobilier abordable. La municipalité en profite pour développer les transports urbains, en mettant l’accent sur le respect de l’environnement.

Aujourd’hui le prix des logements anciens s’ajuste à la baisse, et est beaucoup plus abordable que chez sa grande voisine. Des programmes neufs sont construits en respect de lois de défiscalisation, permettant ainsi d’obtenir des remises d’impôt.

6e : Montpellier

C’est encore l’augmentation de la population, qui fait de Montpellier l’une des meilleures villes de France pour investir. Avec 13 000 habitants supplémentaires en 5 ans, la 8e agglomération française regarde loin devant. Car la municipalité a établi un projet urbain, destiné à durer jusqu’en 2040.

Aménagement de l’autoroute A9, apport de nouvelles lignes de tramway, programmes immobiliers écologiques et quartiers d’affaires, les montpelliérains ne ménagent pas leur peine pour développer leur ville. De plus, ils réussissent la performance de combiner un urbanisme modernisé, avec une douceur de vivre typique du sud de la France.

7e : Paris

Bien sûr les prix du neuf et ancien à Paris sont peu compétitifs, au regard des autres métropoles. Mais notre capital reste le poumon de la France, 2e puissance économique européenne. Si les loyers restent élevés et suivent la courbe de l’inflation sans la dépasser, en revanche les prix de l’ancien s’ajustent à la baisse.

Il faut chercher les bonnes affaires près des lignes de bus et de métro, pour obtenir aujourd’hui une décote permettant d’élever le retour sur investissement locatif. On rénove sans cesse à Paris, aujourd’hui certains quartiers réputés infréquentables il y a quelques années, sont très prisés.

8e : Strasbourg

Strasbourg présente la particularité d’être une ville stable, en matière d’emploi et de démographie. À vaincre sans péril on triomphe sans gloire, quand on est une capitale européenne on s’assure de facto un certain dynamisme économique.

Le volume de transactions est reparti à la hausse depuis ces 2 dernières années, ce qui peut prédire une plus-value sur le moyen long terme. Les logements neufs sont particulièrement prisés, il reste d’ailleurs de nombreux programmes immobiliers à construire afin de respecter le plan local de l’habitat.

9e : Clermont-Ferrand

Qui l’eut cru, Clermont-Ferrand l’effacée arrive 9e au palmarès des meilleures villes de France où investir. Ses principaux atouts : la présence de grandes sociétés, ainsi que de grands services administratifs. La population Clermontoise augmente tranquillement d’année en année, et cherchent à se loger dans des programmes neufs.

Les prix de l’immobilier suivent donc une courbe ascendante, et permettent un retour sur investissement intéressant. Par ailleurs, 48 % des acheteurs d’appartements neufs les destinent à la mise en location.

10e : Nîmes

La cité du Gard s’est réveillée depuis l’arrivée de la ligne TGV. Elle bénéficiait déjà d’un important trafic commercial depuis quelques siècles, grâce à son emplacement privilégié entre les montagnes et la mer.

Suffisamment proche de Montpellier et de Clermont-Ferrand pour tirer parti de leur dynamisme économique, les nîmois en profitent pour développer des projets. À un tel point que l’évolution de l’emploi est positive sur les dernières années. Les prix du m² neuf et ancien commencent à repartir à la hausse, il est donc temps de saisir les opportunités.