Rendement locatif par ville: les investissements les plus rentables en France

Le rapport entre le prix de l’immobilier et les loyers varie d’une ville à l’autre, ainsi que d’un quartier à l’autre. Pour obtenir les meilleurs rendements locatifs, il faut chercher du côté des grandes agglomérations comme Paris, Marseille et Lyon, dans ces zones où la demande de logements et très forte par rapport à l’offre du parc locatif. Cependant certaines d’entre elles comme Toulouse, Nice et Nantes, sont prometteuses du fait du développement des infrastructures urbaines. Voici où trouver les meilleurs rendements locatifs et comment les calculer.

Où obtenir la meilleure rentabilité ?

Paris, Marseille et Lyon

Les villes présentant le meilleur rapport locatif sont celles où la demande de logements est supérieure à l’offre. Quoi de mieux dès lors que les 3 communautés urbaines les plus peuplées de France ? Comme chaque année, Paris, Marseille et Lyon arrivent donc en tête du classement des villes présentant le meilleur rapport locatif.

Les retours sur investissements y présentent un aspect pérenne. Les populations se déplacent vers ces agglomérations à forte densité, car là-bas se trouve l’activité économique. 

L’investissement en pôle position

Généralement les jeunes couples et les jeunes familles préfèrent se loger le plus près possible du centre, pour des considérations professionnelles. Vous l’avez compris, le meilleur rendement ne s’obtient pas avec une maison de campagne, mais avec un appartement bien situé.

Car investir dans l’immobilier à Paris, Marseille et Lyon, peut très bien se faire dans une proche banlieue, à condition que le logement convoité soit à distance raisonnable des transports en commun. Il vaut parfois mieux choisir un T2 situé à 1 min de marche du tramway, lui-même distant d’une dizaine de stations du centre d’affaires, qu’un studio situé à 5 min de marche d’une station de bus du centre-ville.

Toulouse, Nice et Nantes

Les 3 positions suivantes au palmarès présentant l’immobilier le plus rentable sont également de grandes communautés urbaines. Toulouse et Nantes ont un point commun : elles ont su développer un réseau de tramway écologique et efficace.

Au fur et à mesure des aménagements urbains, les habitants sont de plus en plus connectés au centre économique névralgique de ces agglomérations. Les promoteurs l’ont bien compris, et développent des programmes neufs de plus en plus en périphérie, sans pour autant éloigner les habitants des commerces et des services.

Qui est la meilleure ville ?

Nice se détache de Nantes et Toulouse, par les prix moyens de son immobilier. Ce qui en fait l’une des villes présentant l’un des meilleurs rendements locatifs, est le fait qu’il est quasiment impossible d’acheter si l’on est célibataire ou un jeune couple démarrant dans la vie.

Ce déséquilibre entre l’offre et la demande est bien sûr un handicap pour l’investisseur, qui lui-même devra payer davantage l’appartement qu’il achète. Cependant le manque de logements disponibles lui permettra de demander un loyer en fonction de son investissement.

Strasbourg, Montpellier, Bordeaux et Lille

Strasbourg et Bordeaux ont le prix du mètre carré parmi les moins chers de France, à population identique. Elles partagent un autre point commun : leur emplacement privilégié. Strasbourg est une porte vers l’Europe de l’Est, en particulier vers la puissance économique allemande.

Capitale européenne reliée à d’autres capitales européennes via des lignes à grande vitesse, la ville voit un afflux incessant de visiteurs. Ajoutons à cela son patrimoine gastronomique (les vignobles d’Alsace) et culturel, on obtient le parfait cocktail d’une ville ou la location est très demandée. Ce qui fait sa rentabilité, c’est le prix de son immobilier qui reste abordable pour tous les investisseurs.

Cocktail gagnant : infrastructures et emplacement

 Bordeaux et son agglomération accueillent de nombreuses entreprises de grande taille, et présentent des infrastructures de transport complètes et efficaces. Elle aussi présente un patrimoine gastronomique reconnu, ainsi qu’un héritage architectural très apprécié des visiteurs.

À Bordeaux également les prix du mètre carré sont abordables, ce qui rend l’investissement immobilier rentable.

Montpellier bénéficie également de son emplacement privilégié, carrefour entre le Nord et la Méditerranée, entre l’ouest et le sud. Cité étudiante par excellence, l’investisseur obtiendra une bonne rentabilité s’il choisit les logements de petites surfaces, qui pourra louer à des étudiants.

L’avantage est qu’il lui est possible de leur faire signer un bail de 9 mois, renouvelable de façon tacite.

Lille avance

Lille se classe parmi le top 10 de France présentant le meilleur rapport locatif, de par la densité de sa population. Attention toutefois, la municipalité a prévu d’appliquer le plafonnement des loyers.

Devenu obligatoire par la loi ALUR dans un premier temps, il fut finalement rendu optionnel par le gouvernement de Manuel Valls.

Vous préférez acheter à l’étranger ?

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Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Le prix d’achat, le loyer, les charges, les taxes

La rentabilité d’un investissement locatif est le rapport entre le coût et les loyers nets. Le loyer net s’obtient en retirant les charges de copropriété et taxes foncières, du loyer versé par le locataire. On obtient ainsi le rendement locatif net, avant impôts.

Par exemple, un studio acheté 100 000 € et loué 6000 € par an, présente une rentabilité locative brute de 6 %. Admettons que les charges de copropriété soient de 10 %, l’investisseur perçoit donc 5400 € de loyer annuel. Admettons que la taxe foncière soit de 200 €, il lui reste donc 5200 € par an. Cela représente une rentabilité locative nette de 5,2 %.

Tout n’est pas perdu

Là-dessus le propriétaire bailleur doit payer des impôts sur ces revenus fonciers. Qu’il se rassure, il bénéficie d’un certain nombre de dispositifs fiscaux, permettant même de réduire son imposition globale.

À travers différentes lois de défiscalisation, ajoutée à un déficit foncier, l’investissement locatif devient une stratégie patrimoniale dont le but est tout simplement de payer moins d’impôts.

Où trouver les meilleurs rendements locatifs en 2017 ?

L’immeuble de rapport tient le haut du pavé, en termes de rendement locatif. Le prix d’achat d’un ensemble d’unités de logement est généralement inférieur à chaque unité séparée, et il n’y a pas de frais de copropriété car il n’y a pas de copropriété.

D’un niveau général, acheter un appartement pour le louer permet un rendement net minimum avant impôts de 3 %, jusqu’à 7,5 % au mieux.