Acheter un appartement à Londres: explosion de la bulle immobilière pour bientôt ?

Avec des ménages mal endettés sur des biens immobiliers achetés trop chers, l’Angleterre présente tous les symptômes d’une bulle immobilière naissante. Et pourtant on continue d’investir à Londres dans les quartiers chics. Car le danger se trouve surtout du côté des habitations, dont les prix sont aujourd’hui en train de diminuer après avoir atteint un pic en juillet.

Si un grain de sable venait bloquer le mécanisme de la reprise économique, de nombreux ménages se retrouveraient en position de défaut de paiement. Dans certains cas c’est l’État qui devra payer les mensualités, en augmentant inévitablement sa dette. Dans d’autres cas, les banques se retrouveraient avec une hypothèque dont la valeur est supérieure à celle du bien immobilier.

Les prémices d’une bulle immobilière ?


Un endettement des ménages aidés par l’État

L’ingrédient nécessaire à toute bulle immobilière est l’endettement des ménages, car c’est en l’absence de marges financières que l’on fait faillite.

Et justement c’est cet endettement qui fait peur à la planète financière. Selon l’organisme de crédit Halifax, un tiers des Anglais ont souscrit leur prêt immobilier sur plus de 25 ans. Ils ne peuvent pas faire autrement, car l’activité économique se concentre autour du bassin londonien. Et dans cette région, les prix du m² sont complètement fous.

 Perspectives

À ce stade on pourrait croire que l’économie de marché permettrait à d’autres industries de se monter aux 4 coins du Royaume-Uni, permettant ainsi une décentralisation. Il n’en est rien, car la politique s’en est mêlée.

Le gouvernement du premier ministre David Cameron a décidé de mettre sur pied un programme d’aide à l’achat de résidence principale. Le dispositif Help To Buy engage la caution financière du gouvernement anglais, et permet à des classes moyennes d’emprunter jusqu’à 740 000 €, avec un apport personnel de 5 % uniquement.

Les banques profitent de cette manne financière

Elles accordent des prêts à qui mieux-mieux, en ne se souciant que très peu de la capacité de remboursement des ménages. Au cas où ces derniers se retrouvent en défaut de paiement, les prêteurs se tourneront vers l’État providence. Et c’est bien là qu’est le problème, car pour assumer son rôle de caution le gouvernement britannique devra demander à la banque d’Angleterre de faire fonctionner la planche à billets. Problème : les taux de crédit sont tous variables.

Des prêts immobiliers à taux variable

Car si en France on emprunte uniquement à taux fixe, en Angleterre les prêts immobiliers sont à taux variable. C’est ce type de taux qui avait poussé la crise immobilière aux États-Unis et en Espagne. Les mensualités des emprunteurs sont basées sur un indice, et peuvent évoluer jusqu’à dépasser les ressources mêmes des accédants à propriété.

Or, au cas où le programme Help to Buy tournerait au vinaigre et devrait faire appel à la caution de l’État, le gouvernement anglais serait obligé d’emprunter à sa banque centrale, la Bank of England (BOE). Le risque est que si cette dernière fait fonctionner la planche à billets, elle risque de créer une inflation fort mal venue.

Pour diminuer cette inflation et pour refroidir l’ardeur des banques, la BOE pourrait relever son principal taux directeur. Oui mais si elle le fait, les mensualités des prêts à taux variable des ménages anglais vont grimper en flèche.

Et justement, à la surprise générale les dirigeants de la banque d’Angleterre annoncent avoir l’intention de relever le principal taux directeur de la BOE. Pourquoi : car la reprise économique est en vue, il est donc temps de limiter l’inflation à 2 %. En effet la BOE compte sur d’autres mesures pour enrayer la bulle immobilière qui menace en Angleterre, et c’est bien ce qui fait peur aux spécialistes.

Des mesures d’urgence

Face a cette menace de plus en plus proche, la BOE a dû réagir. Un plafonnement des prêts immobiliers sera mis en place auprès des banques qui accordent plus de 124 millions d’euros de financement aux particuliers. Cette mesure concernera donc 85 % des contrats de prêt signé au Royaume-Uni. Afin de limiter le risque de défaut de paiement, les crédits immobiliers ne pourront pas dépasser 4,5 fois le revenu annuel des emprunteurs.

Prix de l'immobilier en angleterre

Tout en mettant en place ce garde-fou, la BOE temporise en annonçant qu’elle ne pense pas que « l’endettement des ménages représente une menace immédiate pour la stabilité ».

Prix de l’immobilier : la pluie après le beau temps

Les prix de l’immobilier anglais sont 10,2 % plus élevés que ceux relevés à la même période l’année dernière. En clair, acheter sa résidence principale en Angleterre coûte 10,2 % plus chers. Mais les prix sont très disparates, car à Londres le prix du m² a carrément augmenté de plus de 26 % sur 1 an.

Mais ça c’était avant, aujourd’hui il semble que la bulle immobilière soit sur le point de se dégonfler. Depuis le prix des logements ne cesse de diminuer, avec -2,9 % en août, pour le 2e mois consécutif. On constate donc que l’augmentation de 10,2 % sur 1 an pourrait représenter le pic, et que maintenant vient la chute.

On pourrait croire qu’il s’agit d’une bonne nouvelle car le marché va se rééquilibrer, mais cela dépend de la bonne santé de l’économie britannique. Car si le prix des logements qu’ils occupent diminue, les emprunteurs doivent toujours les rembourser au prix qu’ils les ont achetés.

Et s’ils ne peuvent plus le faire, si les banques les saisissent, ces dernières n’ont aucune chance de récupérer leur mise en vendant un bien immobilier qui vaut maintenant moins cher que le montant qu’elles ont financé. C’est ainsi que tous les dominos qui composent une crise immobilière tombent les uns sur les autres.

Le mécanisme de la bulle immobilière


Acheter à Londres

Quand les banques ne peuvent plus prêter

Mais cela n’est pas forcément pour demain, si l’économie résiste. Car à l’origine du déclenchement de l’effet systémique, il y a des emprunteurs qui ne peuvent plus rembourser. Cette situation survient lorsque les entreprises ne font plus de bénéfices, d’où la volonté de la banque d’Angleterre de maintenir un taux d’inflation à 2 %.

Car lorsque les emprunteurs ne peuvent plus rembourser, la banque prêteuse se retrouve à court de rentrée d’argent. Et si elle rentre moins d’argent, elle peut moins prêter. Si elle prête moins, les entreprises n’ont plus les moyens d’investir et les particuliers achètent moins de biens de consommation à crédit.

En manque d’investissement, les entreprises perdent de la compétitivité, perdent des marchés, et doivent se débarrasser d’une partie de leur masse salariale. Face à cet horizon économique obscur, le consommateur reporte ses dépenses afin de se créer des réserves. Et les premiers dominos commencent à tomber.

Quand les banques se tournent vers les emprunteurs

Fort heureusement, les dirigeants des banques ne sont pas à court d’idées pour renflouer leurs caisses. Leur stratégie favorite est de se tourner vers les emprunteurs, en leur faisant préalablement signer des contrats à taux variable. Les premiers effets d’une bulle immobilière vont forcément faire varier certains indices.

Comme ils savent lesquels, les stratèges des banques incluent ces indices de référence dans leurs contrats de prêt. Dès que ces indices bougent, les mensualités des emprunteurs augmentent, afin que les banques puissent absorber leurs pertes.

Cette stratégie très dangereuse peut déboucher sur des faillites personnelles, et des défauts de remboursement comme ce fut le cas en Espagne. À l’heure actuelle, 40 % du marché immobilier espagnol en vente est détenu par les banques.

C’est ainsi que les dominos suivants commencent à tomber, car les nouveaux pauvres ne sont plus des consommateurs, ceux qui consomment encore ralentissent leurs dépenses, et les entreprises se retrouvent les poches vides et les stocks pleins. Et pourtant tout le monde veut investir à Londres

Un duplex pour 170 millions d’euros

On dirait que le spectre d’une crise immobilière en Angleterre ne refroidit par l’ardeur des investisseurs. L’appartement le plus cher du monde s’est vendu à Londres en mai 2014, pour 170 millions d’euros. L’investisseur n’a pas eu froid aux yeux, car les prix de l’immobilier ont augmenté de 79 % en 5 ans dans ce très chic quartier londonien de Knightsbridge. Pour ce prix, l’heureux propriétaire bénéficie de 1400 m².

Un record qui devrait bientôt être battu par un appartement monégasque, mais qui pour l’instant se situe bien au-delà du prix moyen d’un logement à Londres. Il faut aujourd’hui débourser en moyenne 503 000 € pour investir à Londres.

Les puristes souhaitant suivre les règles de base de l’immobilier consistant à n’acheter que des logements bien situés, devront casser leur tirelire. Récemment  la Foxton Real Estates, agence immobilière de luxe, a ajouté à son catalogue un studio de 30 m² pour 1,3 millions d’euros.

Un quartier entier pour 412 millions d’euros

Le fonds souverain norvégien voulait investir à Londres. Il n’a pas fait dans la demi-mesure, en s’offrant carrément une partie du quartier de Mayfair, pour 411,6 millions d’euros. Cette partie de la capitale anglaise était détenue par une société anglaise, qui regroupait différents intérêts. Les Norvégiens ont fondé un partenariat avec la couronne anglaise, afin d’acquérir plus de la moitié des parts de la société anglaise propriétaire.

L’immobilier de luxe est celui qui résiste le plus lors des crises, bien que ses fluctuations puissent être supérieures à celles de l’immobilier classique.