Autant la loi ALUR de l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot avait semé le mécontentement chez les professionnels de l’immobilier, autant le dispositif de son successeur, Sylvia Pinel, est accueilli avec applaudissements. Chez les notaires de Paris on voit clairement un regain d’intérêt des ménages pour l’investissement locatif, chacun notant que le nouveau dispositif de défiscalisation Pinel n’y est pas étranger.
Et pourtant dans la capitale le rendement locatif est parmi les moins bons de France, qui plus est il est nécessaire de rénover pour bénéficier des remises d’impôt. Du côté des promoteurs on note que l’effet se fait déjà ressentir, la fin de l’année ayant vu le retour des investisseurs, attirés par la souplesse de mise en location. 2017 s’annonce donc comme un bon millésime.
L’investisseur immobilier est de retour à Paris
Les notaires de la chambre Paris Île-de-France font état d’une « animation plus soutenue du marché du logement neuf » « notamment en raison de la mise en place du dispositif Pinel ». Et pourtant Paris n’est pas l’endroit idéal pour obtenir un bon rendement locatif.
Si le loyer moyen s’établit à 24,7 €/m² (source : observatoire Clameur), il faut pour cela débourser 7960 €/m², qui est le prix médian observé dans la capitale par les notaires. Rappelons qu’un prix médian correspond à la limite au-delà et en deçà de laquelle la moitié des transactions sont effectuées.
Et quand bien même le prix d’un logement baisserait à 7840 €/m² comme annoncé par ces mêmes notaires, il faudrait toujours dépenser 392 000 € pour un 50 m², qui se louerait 1235 €. La rentabilité locative brute avant impôt serait donc de l’ordre de 3,8 %, on est loin des 5 % et plus procurés par l’investissement en EHPAD ou en SCPI.
Ce que recherche l’investisseur immobilier locatif parisien
Si ce n’est pas le rendement, c’est donc le côté pratique qui attire l’investisseur immobilier dans la capitale. La note de conjoncture trimestrielle des notaires établit un bilan des transactions immobilières survenues d’octobre à décembre 2014. À ce moment la loi Pinel était entrée en application par effet rétroactif, à partir du 1er septembre 2014. Toutefois la faculté de louer à ses ascendants et descendants n’est arrivée qu’au 1er janvier 2015.
Il reste la possibilité de choisir entre 3 durées de mise en location, 6 ans, 9 ans ou 12 ans. On peut donc en déduire que des parents ont souhaité acheter une petite surface pour la mettre en location, en attendant les études de leurs enfants qui pourraient survenir dans 6 ans. Effectivement la durée de mise en location de 9 ans était déjà disponible avec le précédent dispositif Duflot.
Investir à Paris, une plus-value historiquement au rendez-vous
Si l’on consulte la liste des prix du m² des appartements parisiens, on s’aperçoit qu’ils sont en évolution de 28,4 % sur 5 ans. On note même une hausse de 34,3 % du côté de Bonne Nouvelle, alors que les prix ont diminué de 9,4 % sur 1 an. Même les arrondissements jadis peu prisés sont de la partie, à l’image du quartier de Rochechouart dans le 9e, qui gagne 40,1 % sur 5 ans.
La plus faible performance constatée par les notaires sur 5 ans se trouve à Notre-Dame-des-Champs dans le 6e arrondissement, avec une hausse de valeur de 17,6 %. Toutefois le m² reste à 10 550 €, après avoir perdu 12,5 % sur 1 an.
Car les faits sont là : si les promoteurs tentent de trouver de l’espace pour construire des immeubles neufs à Paris, il devient de plus en plus difficile d’ajouter des logements intra-muros. La rareté fait la cherté, et l’investisseur est souvent gagnant dans le temps.
Investir dans l’immobilier pour moins de 5500 €/m² avec la loi Pinel
La loi Pinel présente 2 plafonds de défiscalisation. Le premier concerne le prix à la surface, et se monte à 5500 €/m². Le second concerne un plafond d’achat, établi à 300 000 €. Pour défiscaliser chaque centime investi dans le dispositif, l’investisseur immobilier doit donc trouver une surface dont les prix sont en dessous de 5500 €/m² dans la capitale.
Mission impossible, car le quartier le moins cher est celui de 5690 €/m², situé du côté de Pont de Flandre. Pour un studio à 30 m² acheté 170 700 €, l’investisseur ne défiscalisera que sur 165 000 €, soit 3300 € de remise d’impôts par an pendant 6 ans ou 9 ans.
Cette perte dans le dispositif ne semble pas décourager les candidats à l’achat, que les notaires voient revenir sur le marché parisien.
Rappelons d’ailleurs qu’ils ne peuvent pas jeter leur dévolu sur le premier studio venu. L’achat immobilier doit concerner du neuf, c’est-à-dire en état d’achèvement, ou achevé mais n’ayant encore jamais eu de propriétaire. Toutefois ils peuvent également choisir un logement ancien, et y conduire des travaux « l’assimilant à un logement neuf ».
Les promoteurs rendent hommage à l’investissement Pinel
La FPI a eu une mauvaise année, avec moins de 300 000 constructions d’habitations neuves. Mais l’espoir est né au cours du dernier trimestre, quand les 90 800 unités vendues ont permis d’augmenter les ventes de 3 % par rapport au 4e trimestre 2013.
En Île-de-France 31 % des appartements neufs ont été vendu à des investisseurs, et pour les promoteurs « l’embellie du dernier trimestre est largement due à un retour des investisseurs suite à la mise en place du dispositif Pinel en septembre ».
Même son de cloche dans le Languedoc-Roussillon, mais de manière plus spectaculaire. Les réservations à investisseurs ont augmenté de 40 % au 4e trimestre, par rapport à la même période l’année précédente. Et selon la FPI les 842 ventes à investisseur ont été le résultat de l’engouement pour le dispositif Pinel. Et les espoirs sont bons pour 2017.
En revanche c’est toujours l’attente du côté de l’Auvergne, mais les responsables semblent être les promoteurs clermontois, qui tardent à proposer des programmes immobiliers adaptés. Cela ne les a pas empêché de noter une augmentation de 7 % des ventes à investisseurs, ces derniers représentant désormais 53 % de leur carnet de commandes.
