Vous rêvez d’une villa à moindre coût en bord de mer ? Pensez à l’Espagne. Les banques espagnoles disposent encore aujourd’hui d’un stock d’un million de maisons saisies à vendre. Il est possible d’acheter des villas décotés de 40 % dans les stations balnéaires de :
- La Costa Brava
- La Costa Del Sol
- La Costa Blanca
Mais attention, pour réaliser une bonne affaire avec les saisies bancaires il convient d’éviter les pièges. Car le français novice qui arrive en Espagne pour profiter de prix cassés sur l’immobilier ignore les spécificités de l’Espagne. Le Code de l’habitation sur place présente des particularités. Parce qu’un acheteur averti en vaut deux pour éviter les arnaques, je vais vous les expliquer.
Acheter de l’immobilier en Espagne, les pièges à éviter
1. Les charges impayées reviennent propriétaire
Tout d’abord, les charges impayées sont automatiquement à la responsabilité de l’acheteur. Alors qu’en France il est possible d’acquérir un appartement ancien suite à une saisie immobilière et se laver les mains des charges qui planent, cela n’est pas le cas là-bas.
Le règlement local veut que le nouveau propriétaire prenne sur lui les impayés d’eau et d’électricité, sur le logement qu’il vient d’acheter.
Pour éviter cette très fâcheuse situation
Surtout si le dernier occupant est resté 2 ans sans payer ses factures : il est nécessaire de s’adresser à un avocat. Moyennant des prestations allant de 1 % à 2 % du prix du logement convoité, l’acheteur s’assurera qu’aucune charge n’est due sur l’habitation.
2. La taxe foncière risque d’augmenter
La taxe foncière existe outre-Pyrénées aussi. Si l’on est loin des montants faramineux de la Côte d’Azur, certaines municipalités sont tellement endettées qu’elles sont obligées de demander à leurs citoyens de mettre la main à la poche.
Alors qu’il faut prévoir environ 300 € par an pour une villa avec piscine, le candidat acheteur doit s’attendre à une augmentation des taxes locales au cours des années à venir.
Si l’agent immobilier ne manque pas de louanges pour la qualité de la villa et de sa localisation, il ne dit en revanche pas un mot sur l’endettement de la municipalité. Il s’agit d’un renseignement que l’on obtient auprès d’un avocat.
Les projets urbains coûtent cher
3. Les banques espagnoles disposent un catalogue complet de maisons saisies à vendre, et se feront un plaisir de vous les présenter. Mais leurs explications arrêteront là, elles se garderont bien de vous parler des projets urbains qui viennent d’être votés et acceptés par le conseil municipal local.
Au final, comme les caisses de l’État sont vides, c’est vous qui devrez participer à la construction d’une route, d’un centre culturel ou d’un nouveau gymnase. Et une fois que vous êtes devenu propriétaire, vous ne pouvez plus refuser.
Renseignez-vous donc sur le projet urbain en cours au sein des municipalités que vous convoitez.
Le point sur les saisies bancaires en Espagne
Comment c’est arrivé ?
Le public croit à tort que la crise de l’immobilier ibérique a été provoquée par celle des subprimes aux États-Unis. Il s’agit d’une fausse vérité, car en fait les banques espagnoles ont été imprudentes dès le début des années 2000.
À cette époque les programmes neufs se sont succédés, allant même jusqu’à créer des villes nouvelles en plein désert. Et pour écouler ces projets il a bien fallu être souple sur les conditions d’emprunt.
C’est ainsi que de nombreux ménages de classes moyennes, disposant de revenus limités, ont pu devenir propriétaire en s’endettant jusqu’à 50 %. Au fur et à mesure des années, les retards de paiement se sont accumulés et le nombre de saisies bancaires a progressivement augmenté.
Où en est-on aujourd’hui ?
L’arrivée de la crise des subprimes dans la zone euro n’a fait que donner un coup d’épée supplémentaire, dans un système économique déjà affaibli par un marché immobilier en berne.
Aujourd’hui les catalogues des organismes de crédit comprennent nombre de maisons saisies à vendre, dont ils aimeraient beaucoup se débarrasser afin de reconstituer leurs actifs.
Car lorsque les maisons saisies ne se vendent pas, leur prix diminue. Toutefois l’Espagne pourrait voir le bout du tunnel, et les acheteurs encore hésitants pourraient rater les meilleurs affaires.
Car les prix du mètre carré commencent à se stabiliser, à un tel point que l’agence de notation Standard & Poor’s a prévu qu’ils ne perdraient que -2 % en 2014.
Où profiter des saisies bancaires en Espagne ?
Il reste toujours de bonnes affaires immobilières à faire, avec des prix décotés jusqu’à 40 %. Les établissements bancaires souhaitent se débarrasser rapidement de leurs stocks de saisies, mais ont également un problème de croissance économique.
Des villas à -40 %
Il reste aujourd’hui plus d’un million de biens immobiliers neufs invendus, entre Marbella et Valence. De quoi faire chuter les prix, dont certains ont perdu jusqu’à 40 % depuis 2010. Aujourd’hui il est possible d’acheter une villa face à la mer, avec piscine, à 2500 € par mètre carré.
Autant dire qu’il est impossible de trouver de tels prix en Bretagne, encore moins dans les Landes, et à plus forte raison sur la Côte d’Azur.
1. La Costa Del Sol
On y trouve beaucoup de propriétés qui viennent de saisies bancaires, à tous les budgets, dans les meilleures zones de la Costa Del Sol :
- Duplex à Benalmadena
- Villa de luxe saisie à Marbella,
- Villa à Elviria (maison sur la plage),
- Maison à Nueva Andalucia
Exemples de prix actuels dans les villes les plus touristiques :
APPARTEMENT, ELVIRIA : 2 chambres dans le côté est de Marbella.
Avant : 275000 €. Après la saisie bancaire : €184,660
APPARTEMENT, TORREMOLINOS CENTRO : 4 chambres
Prix : 228 000 euros.
PENTHOUSE, LA CALA HILLS : duplex 91 m2
Prix : 251000€
VILLA, CARIB PLAYA : 3 chambres avec piscine, villa avec vue sur mer
Prix : 550 000 €
BON À SAVOIR pour vos recherches : en anglais on appelle les saisies des « bank repossessions ».
2. La Costa Blanca (Torrevieja)
En descendant plus au sud sur la Costa Blanca, il est possible de trouver une villa neuve dans une résidence avec piscine partagée et jardin. Les prix vont de 150 000 à 200 000 €, en fonction de la surface de l’habitation et de la surface du jardin.
Si vous cherchez un bungalow en Espagne pour y passer des vacances ou une villa à louer à des touristes, il y a forcément un bien immo qui vous attend dans la la région de Torrevieja et La Zenia. Plusieurs possibilités d’achat :
1. Profiter des saisies bancaires
La crise immobilière en Espagne est terminée depuis 10 ans mais il y a encore des biens à vendre. Il reste encore de bonnes affaires dans le stock important géré par les banques.
2. Acheter un bien en revente
L’avantage d’acheter à un propriétaire qui revend son bien, c’est que vous allez pouvoir négocier un achat avec tous les meubles. La maison est donc habitable, et surtout louable de suite, pour commencer à rentabiliser votre investissement.
3. Faire un achat dans le neuf
Souvent, la règle veut qu’on achète sur plan. Si vous faites cela, vous devez ne pas vous tromper de constructeur : il faut qu’il soit connu et qu’il ait une grande puissance financière, pour ne pas vous retrouver avec un promoteur qui a fait faillite. Par contre, vous paierez plus cher que pour une saisie bancaire espagnole.
Acheter pour louer: Les stations balnéaires les plus populaires chez les touristes
Si votre but est de gagner de l’argent avec des locations, vous ne devez pas vous tromper d’endroit. Vous devez viser une de ces stations balnéaires :
- EMPURIABRAVA : haut de gamme, infrastructure de standing.
- BLANES : touristique et populaire sur la Costa Brava.
- BEGUR : village de pâcheur préservé.
- PUERTO ALCUDIA : pour ses belles plages de sable fin.
- SALOU : pour son animation pendant l’été.
- TOSSA DE MAR : proche de la frontière française.
- SAN SEBASTIAN : du monde, de l’ambiance, la plage, le surf et les tapas !
- GIJON : pour faire la fête et profiter de la mer.
- VALENCE : la douce vie du bord de mer. Beaucoup d’étudiants.
- LLANÇA : si vous cherchez le calme d’une zone préservée.
Faire un emprunt en Espagne pour acheter
Il est ainsi possible aujourd’hui à un ménage français d’acheter une villa avec piscine saisie par une banque, tout en empruntant auprès de la même banque espagnole. Il s’agit d’ailleurs d’une des meilleures stratégies pour obtenir le meilleur prix, car l’établissement financier est gagnant sur 2 tableaux.
Tout d’abord il se débarrasse d’un passif encombrant, ensuite il renoue avec la croissance en prêtant de l’argent à un particulier.
Ouvrir un compte bancaire en Espagne
Ouvrir un compte courant et l’approvisionner mensuellement afin de couvrir les dépenses d’entretien, c’est une bonne idée. Demander à ladite banque un effort supplémentaire sur le prix d’achat en échange de la souscription d’une assurance habitation, c’est encore une bonne idée.
Les acheteurs suivant nos conseils de prudence énoncés ci-dessus, peuvent encore réaliser de bonnes affaires immobilières, en achetant une maison saisie, à vendre par une banque.
